廖嘉豪 - 今年樓市或先跌後升｜花旗看天下

花旗看天下

廖嘉豪

2023-01-10 00:00

產經專欄

內容

我們原先預測2022年香港住宅樓價下降7%至10%，結果跌幅更大，去年全年累積下跌15%。自去年年中以來，美國聯儲局大幅加息，住宅市場情緒迅速惡化，股市疲軟也使置業意欲低迷。整體樓價已經較2021年8月的歷史高位下跌了18%，今季有機會進一步下跌 5%，意味或從歷史高位累積調整20%至25%，不過同時可能有正面因素開始浮現，住宅樓價有望見底，年底前或累計溫和回升5%，全年價格變化最終或持平。
按揭利率料見頂

首先，按揭貸款利率有機會見頂。我們預計聯儲局今年或在2月再次加息50個基點，3月加息25個基點，5月加息25個基點，最終利率水平可能高達5.25至5.5厘，然後隨著經濟及就業市道轉差，或暫停加息甚至轉向減息。香港實際按息有機會於下季在約4厘水平見頂。隨著聯儲局自2022年5月開始快速加息，香港1個月期的本港銀行同業拆息也相應向上。目前，大部份香港按揭定價為H+1.3厘，鑑於一個月期HIBOR加上1.3厘已經超過6厘，所以現在幾乎所有按揭轉以最優惠利率為基準。如果未來聯邦基金利率上升帶動香港最優惠利率上升，將對現有住宅按揭的負擔能力產生負面影響。不過，鑑於樓價已從高位跌約20%，在計入較高利率後的整體負擔能力仍與2018至2021年水平相近。這會產生更大的心理影響，尤其是對投資者而言，當潛在買家覺得按息已經見頂，並且樓價快速下跌後負擔能力有所改善時，一些人可能會認為最壞情況或已經過去，並有意入市。

其次，內地與香港通關或釋放之前壓抑的需求。樓價經歷了17個月的調整，原因是通關延遲、疫情持續及利率快速上升。樓市成交持續低迷，導致需求被壓抑。需要一個強有力的催化劑來扭轉置業人士的觀望態度，內地與香港通關或帶來類似作用。2021年8月至2023年3月，樓市每月平均成交估計約4300宗，統計過去16年，樓市月均成交接近或低於5000宗只試過8次，歷時介乎4至13個月，意味今輪成交低迷持續的時間已經超出過往紀錄。值得留意的是，過去樓市交投疲弱過後的六個月，月均成交反彈32%至1.5倍。參考非本地人置業需要繳交的買家印花稅，每宗成交金額約2000萬元，所以我們預計在重新通關後，來自內地的潛在買家或更關注豪宅市場，或對豪宅帶來更大支持。

2023年至2025年香港樓市每年平均供應約47000伙，與我們估計通關後，樓市每年需求約50000伙接近，在供求大致平衡下，樓市或呈現U形復甦。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
廖嘉豪