廖嘉豪 - 內房銷售或次季起復正增長|花旗看天下

為提振經濟,內地除加快重新開放,亦持續推出穩定樓市措施。近期花旗看到信貸支持擴展到陷入財困的內房商;多個二線城市放鬆限購令或首期比例(例如南京、重慶、東莞),住建部亦明確表明,內地將採取有針對性政策來重振房地產行業的信心,承諾對首次置業和換樓需求提供更多支持;人行及銀保監又聯手,容許新盤住宅樓價按月及按年連續三個月下跌城市,可以放寬首次置業按揭貸款利率下限,70個大中城市中,有38個符合資格,合共佔2022年首11個月全國房屋銷售金額15%。

政策效果似乎正傳導致樓市數據。花旗統計了31間上市內房企業,12月合約銷售金額約4500億元人民幣,按年跌幅由11月的35%略為收窄至30%,按月則增長36%,當中銷售下跌主要集中於民營內房企業,國有內房企業銷售額按年僅跌1%。新盤開售的售罄率亦有望見底,包括北上廣深在內的10個主要城市新盤售罄率,由去年7月至11月約45%,恢復至12月大約55%,部份主要城市在近期疫情見頂後,睇樓量亦正在回升。內房商1月至2月的銷售可能繼續疲弱,重新開放對居民收入及宏觀經濟的利好作用,仍需要時間見效,但花旗預計4月內房商整體銷售或恢復正增長。
全年有望錄5%盈利增長

1月至4月是內房商債券還款期高峰,可能會傳出個別企業涉嫌違約的消息,而且在首季公佈去年業績前,亦有內房股或因應為資產作大幅減值而需要發盈警。不過,花旗認為這些負面因素僅反映過往情況,估計市場能夠消化,內房行業全年盈利有望逐步回穩,在融資成本、增加土地儲備及收租業績具優勢的企業,甚至可能錄得5%的盈利增長。

自去年11月以來,隨著房地產和防疫相關政策轉向,內房行業經過多年的去產能和去槓桿後,將從今年開始進入新時代。內地持續推出支持信貸和需求的政策組合,可能提振下半年發展商的合約銷售。去年第4季度,民營內房股從低迷的估值中反彈後,花旗較看好資產負債表能溫和擴張,以及去年與今年上半年能增加土地儲備以支持未來增長的企業。行業今年預測市盈率約6.6倍,股價較每股資產淨值折讓54%,股息率達4.5厘,估值亦有力緩衝盈利壓力。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
廖嘉豪
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