悲情過盛！樓價過跌！

現在的市場是香港從未出現過的，樓價急跌，但是樓市幾乎並沒有下跌的因素甚至條件。

筆者強調樓價下跌是因為外圍因素及香港積下的悲情！很多人都擔心「俄烏之戰」會否出動核子武器，甚至台海局勢亦會影響，但這些不是我們小市民或者樓市評論員有能力評估的，我們只能做好本份，香港人不應該對一些能掌握到的事情過份悲觀，悲觀只應成為推動力，我們應樂觀掌握現實中仍可掌握的因素去前進！

執筆當日是悲情籠罩的，股市跌穿17000點，是過去13年的新低，但是我們還有很多值得慶幸的事情，例如香港仍是低通脹，只有1.9%的物價上升，與實際很多已經去到雙位數字的西方國家相比，我們太幸福了！我們應該慶幸香港是中國的南大門！

很多人不明白在聯系匯率之下香港的優勢，面對美國加息雖有一點壓力，但是並不需要緊隨美國，先看P按的收息率，筆者認為是在乎貨幣供應量或銀行存款的多少，當M3有16萬億港元即是遠高於借貸額的時候，如果加P按，銀行等同做蝕本生意！

就算看H按息口，雖然是有上升，但香港不是跟美國走，H按是根據銀行結餘的多寡而決定的，當有大量資金湧入香港的時候，金管局就會運用銀行體系的未償還外匯基金票據及債券吸納過多的湧入資金，所以有關資金當有一天要走的時候，其實不會影響到香港的銀根，只要在未償還的票據上放出這些資金就可以平衡到了。那為何香港H按會加得多？我們深入了解這個問題之前，先要明白一個重要的因素和事實。

首先追擊套息的「炒家」往往都是在香港借錢的，即是說他們愈舉債去狙擊港元，其實另一方面是抬高了銀行H按的息口，同時也增加了這群狙擊炒家的成本，所以每次香港受追擊之後，香港人都有一群人是受惠的，享受更高的銀行定期息口，再加上在聯系匯率下，高息的美元產品如美債，同樣令香港銀行運用成為高息收入去回報定期的存戶，很多人忽略了不少香港市民是享受著借貸低息及定期高息，定期高息遠高於銀行按揭的2.875%，香港居然沒有人讚揚這幸福。再看回M3的數據，在過去六個月有逾1萬億港元是由M3其他部份轉移去做定期存款的，這1萬億定期除了很大部分可以享受到高息之外，而且可逃過了過去三個月股災及樓價下跌的風浪，這萬億購買力的去向影響大局！

筆者認為香港現在雖然面對很多外來因素影響，但負面的並不是那麼多的，負面因素其實是不斷得到改善的，相反是負面情緒唱得太差了，我認為香港人有責任持平去評論，面對危險的同時，亦應該提倡掌握當中的機會。

2022年10月13日