香港樓市底氣有增無減

香港人仍然生活在充斥偏見的世界中，以樓市為例，樓價其實的而且確是正在下跌中的。我在7月13日發表的「樓價下跌的四個階段」一文，正是想投資者及業主們都了解樓價需要調節的事實和有關變化，但是樓價下跌並不等於應該全面悲觀，市場調節本來是平常事，如果因此而將悲觀情緒過份推演是錯誤的，其中一樣很多評論員在最近都曾經出現錯誤的就是將美國加息下，香港遲緩跟進引起的套息活動，解讀為香港資金外流。

套息只是利差活動，一定程度在香港借錢去買美元而從中獲取息差的利益，曾幾何時被廣泛解讀為香港資金外流，直到財爺及一眾財金官員在8月28日不斷表示香港不單只沒有資金外流，上半年本港認可機構的存款總額仍略升0.4%，最新一期出的M3報告，其實已經反映香港總存款量是連續兩個月上升，仍然在一個上升趨勢中。很多人忽略了這個息差環境，不單只可以製造到套息活動，有關特性對香港這國際金融市場都是一個優勢，普通小市民都可以做到一定的定期存款收息3%，和銀行借按揭實際2.5%左右，這是一個異象，而這個異象不單只帶來套息優勢，亦帶來息差優勢，很多外國資金都會來香港賺取這個優勢及享受香港的平息，但是匯價就和美元掛勾的紅利！即是說港元息口低於掛勾的美元不是一個負擔，對於小市民來說，普羅大眾正在享受中，這個將黑白顛倒的而且確普遍傳媒應該負一定責任的。

除了香港資金仍然是高舉上升優勢之外，還有一些數據是香港人不應該忽略的，例如香港的私樓市值，如果用差估署數據來做基礎去計算，截至去年大概有13.99萬億港元左右，這些私樓的市值大概有逾9萬億是沒有按揭的，對比香港現在市場成交的稀少，這逾9萬億其實好像一個火山一樣，現在不爆有其因素且我們要尊重，但其始終是蘊藏著購買力。

另外一個很重要的數據，就是最新一期M3亦反映了香港有大量的儲蓄存款轉了去定期存款的，在過去5個月裡面再增加了7600億港元左右，即是說原本約有7600億在活期和儲蓄存款現在卻做了定期存款，各方面數據反映到香港資金不單只沒有流失，而且能保持到實力。很多人像在雌伏著，而這個雌伏階段他們仍享受到高息回報的，這是一個不容忽略的新常態，在投資上「買有風險！不買也有風險！」認清楚跌的風險，但是更加不可以不認清楚將來樓價令市場萬馬奔騰的底氣動力。

2022年9月6日