善用二手放盤量增加可優化房屋政策

樓市情況令人迷惑,亦開始有不少人發表評論認為政府應有責任去「保樓市」!起碼應該將之前的「樓市辣招」措施減辣,很多人認為香港樓市那麼疲弱,又怎會有說服力成為金融中心呢?筆者作為地產代理,我想分享個人的看法。

首先,筆者的立場是不會爭取「增加成交量」這個話題,因為如果我們評論樓市是想成交增加而令到地產代理容易生存的話,這會令人覺得我們以自己利益為出發點,公信力會自損的!筆者認為有代理不夠生意除了是市場問題外,每間公司策略上亦要修正,成交回增也未必解決到一些公司人海戰術的後遺症!

筆者認為地產代理應從公眾利益的角度去說話,我們甚至可以不理會一些短炒炒家的利益,因為短炒利益可能會令有些人認為與公眾利益有衝突,但筆者認為我們的而且確要認真留意樓價下跌多少是會影響香港政府的庫房收入及普羅大眾的利益及財富,這點在過去,政府往往都被人覺得不夠準確,是令人擔心的。

除了樓價影響市民財富之外,另一個重要及筆者關心的是財富轉移的問題,香港的房屋政策雖然增加了大量資助房屋作為基礎,但是仍未解決年輕人置業上車的問題,這是現在房屋政策的盲點,即使筆者很支持及讚賞香港房屋政策的進度,但是在未來十年仍然沒有「置業資助貸款」計畫提供予年輕人,香港的土地仍然是公私營七三比去發展,即是說年輕人上車的空間其實在規劃起碼在比例上是進一步減少的,現在只是用資助房屋止痛,而這並不是完美的,所以當樓市淡靜時,自然二手放盤量增加,其實就是一個好的調整和強化房屋政策的機會。

筆者認為政府要留意二手供應量,這一直都是政府嚴重忽略及沒有花時間去編輯和整理的,現在的二手放盤量已經增加了,第一,我們應該要降低樓價500萬或以下的住宅釐印費,令到普遍年輕人容易上車,從一些草根上車樓價的標準作出優惠是數十年來的行政慣例,其實現在我們是有條件恢復的。

第二,二手居屋方面仍然浪費了很多供應量,往往因為樓齡的關係,樓齡超過30年就失去了政府的擔保期,於是銀行就未能提供9成25年的按揭,導致有些超過擔保期的免補地價的居屋的準買家就只可以借得6成,大量浪費了近20多萬個可免補地價轉讓的居屋潛在供應,雖然政府有其理由,但是不單只說出來,而是可以解決及撫平的,可是政府長期都沒有這樣做,筆者認為政府除了在一手發展建新居屋之外,亦應該在二手市場供求上作出一些管理及令到二手供應為樓市發揮到更大的貢獻。

第三,當二手盤量聚積到一個合理水平的時候,就應該將增加的樓盤數量作出一個相若數量的置業資助貸款,令到年輕人可以置業,讓大量的年輕人不用等到10年之後供應足夠時才上車,我們是一定要支持政府,而且對他們所做的作出要認同,但筆者認為我們亦要鼓勵、鞭策及提供方法讓政府做得更好,房屋政策的改革尚未成功,仍需努力!

2022年11月23日


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