政府有責任化解市民不安

在一個飯局中,筆者發表對樓市的看法,分享近期香港樓市的其實是有點失常,正失控地下跌!在座有位高人更正了我一個字眼,他認為不是失控而是失效,是基制失效,我覺得修改得很好,我是同意的,現在市場的反應不是樓市基礎因素的效應,十分情緒化,雖然加息的壓力削弱了購買力,但悲情之下的負面效果愈來愈大,一些行業長期受打擊,在經濟及心理狀態都到了臨界點!移民潮當然是會有人力資源和資金的流出,走的人會容易唱淡或者負面,本來樓市的四大基礎包括多資金、低借貸、少供應和高財富效應是沒有改變的,本來這些是會產生合理的市場互動,有合理互動之後就會磨合成能夠反映出真正樓價價值,始終樓市成交其實是「買家實力和業主實力的博弈」。

當然,整體來說我們多了很多不明朗因素,市民亦對新常態不理解,於是很多人有錢都不去投資,情願放在銀行收息,但是沒錢的人亦因悲情濃烈而不敢入市,財富並無結構性轉移。

減價得最多的可能不是移民盤,因為他們始終都是有計畫預算去賣樓,減得最多的可能是業主換樓客,因為他們貴買貴賣、平買平賣,只要他們換樓的對象夠平,賣出的單位亦可以劈得夠狠;只是,成交少到一個低點,根本就不可以作為一個正常的磨合去產生令人有說服力的價錢,我認為這種不安的情緒政府是有責任出手去令到市民安心的,例如令到他們知道更多的原因去理解為何政府現在未出手,將來我們可能要面對甚麼問題要應付?我覺得這方面政府是可以做得更多的。

1984年聯系匯率開始實施,香港正正是人心惶惶的時候,論市場因素不會去到當時那種大幅下跌的,但當時香港金融的確是瀕臨崩潰,所以多年以來政府都不敢輕視負面情緒,最近財爺陳茂波說過不認為樓價會大幅急跌,無意撤樓市辣招,這顯然和之前的逆周期措施的邏輯不同,人們不明白:為何不少物業樓價下跌趨勢已近兩成,仲可以「定啲嚟」,大家都擔心太遲救,到發覺嚴重的時候是救不切。

其實筆者認為,是否取消樓市辣招不是重點,我覺得不是一個重點,而事實上,盲目放寬樓市辣招更可能會令到樓價再大幅下跌,因為手持多個物業的人士很容易會選擇減持,就會令到市場上放盤量大增,如果買家趕不及在這個時候增加的話,就很容易出現更大的跌幅。

我明白可能當下的新常態與我們傳統的概念不同,市民是很需要掌握得更多的,市民亦很希望高官是充滿危機感,因為無論如何,現在我們面對一個新的市場環境,任何應對方法可能如同做實驗一樣,會面對很多意想不到的反效果的,筆者有著作《龍市理論》,都是認為市場是以結構為主導,但今次大量是一些非市場的負面因素去困擾樓市,才令樓市失控,我是充滿危機感及不敢大意的!

2022年12月1日
 


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