九龍城重建 助打破「House」地契魔咒

早前市建局公佈九龍城的最新重建項目，計畫於衙前圍道及賈炳達道一帶興建約4350伙高樓住宅，更會重新規劃該區的行人道和車路，此矮樓密集的舊區勢將變天，成為高樓林立的活力社區。政府亦正式使用「轉移地積比」概念，提升該區新建住宅的地積比，此除了能資源善用，亦對往後的土地發展提供了示範作用。

今次重建範圍為九龍城的核心區，地盤面積逾37000平方米，共涉及三個地盤、約1000個業權、約1600個住戶及140個地鋪。現為九龍城市政大樓的主地盤將拆卸重建成樓面面積逾20萬平方米、可建4350個中小型單位的住宅區，最快於2036年落成。市政大樓等社區設施將遷至本為賈炳達道公園的北面地盤，並會興建一幢新政府綜合大樓，料於2030年落成，屆時社區設施樓面面積會增約3倍。

而鄰近啟德道的東地盤會興建「門戶廣場」，此為低樓層的商業設施，政府更採用「轉移地積比」方式，將地盤高度限制由100米減至60米，將其14%地積比轉移至主地盤，以增加住宅樓面面積，讓更多人上樓。

值得留意的是，九龍城、深水埗等區有不少舊樓還採用歷史遺留下來的「House」地契，即除非願意補償高昂地價，否則物業需保留原有樓層數目，不能起高；當牽涉「One House」地契時，更只可獨立發展，可謂限制多多，若非市建局「出手」，私人市場收購重建的機會極微。而這次透過靈活轉移地積比，政府可向市建局發出新地契，間接打破該區「House」地契的死亡魔咒，讓社區發展「重生」，為舊區發展提供示範作用。

不少人慨嘆市區重建滅絕社區舊有文化，而九龍城重建後，該區的「小街飲食文化區」及泰國人社區文化等，亦可能受到影響。惟舊區重建是每個城市的必經階段，而且欠缺規劃及管理的舊區會出現大廈結構安全、社區老化及公共衛生等問題，只有重新規劃及建設才可改善市民生活，及走更遠的路。

依筆者看，九龍區發展百花齊放，西九已發展成大型的文娛康樂區；油旺區將有大規模重建，並會注入大量商業元素；九龍灣發展潛力龐大，勢成下一個CBD；啟德發展愈趨成熟，將成下個購物核心區。而九龍城及土瓜灣發展成住宅區，正可完善了整個九龍區的社區規劃，形成一個樣樣俱全的聚人生活圈。

20222年6月8日