市場虛弱現銀主盤 須及早對症下藥 

繼早前出現企業倒閉潮後,本地工商舖交投仍然淡靜,市場更陸續湧現甲廈銀主盤,當中包括金鐘美國銀行中心全層及海富中心全層等,放售價遠遠低於買入價,惟仍未有人問津。銀主盤湧現是一個市場指標,顯見不少企業經營困難,甚至已到臨界點,加上銀行在逆市下審批按揭及貸款時更為嚴謹,令企業資金周轉更見困難,以致無法償還銀行按揭貸款,最終「斷供」離場。若然短期內無法紓緩此困局,未來將有更多企業倒閉,銀主盤數目亦會增加。

環觀全球經濟正面對多重複雜問題,包括中美貿易戰、俄烏戰爭、高通脹引致美國持續加息、能源價格高企等,正所謂牽一髮而動全身,香港自然未能倖免。加上內地至今仍實施嚴防嚴控政策,中港通關似是遙遙無期,導致內地企業擱置在港投資項目之餘,本地賴以為生的旅遊及零售業亦因旅客尚未回歸,而無法走出寒冬。在多重打擊下,本地經濟早已千瘡百孔,而甲廈銀主盤湧現亦是預料中事。

上文提及的美銀中心銀主盤為23樓全層物業,面積約13800方呎,可遙望維港海景、遮打花園園景及對岸的九龍都市景觀,屬市場罕見放售物業。該物業原由利邦控股等相關人士於2018年以逾7億購入,呎價約5萬,貼近當時物業呎價的最高紀錄,最後有傳因財政問題而斷供,現叫價5億放售,較原業主的購入價低逾2億。

此外,金鐘海富中心2座中層全層原由上市公司持有,面積逾10600方呎,原業主於2017年以3.18億購入,呎價達2.9萬,最近成為銀主盤,並以約1.98億在市場放售。另同廈13樓全層的銀主盤亦於今年8月成交,成交價1.93億,呎價逾18100元,較購入價低4成,創該廈近5年來的呎價新低。

上述情況好比一個人患上腸胃炎,腹瀉不止,若不及早對症下藥,恐怕會遲早虛脫,偌在止瀉後慢慢調理,恢復元氣後,終有一天亦可逆流而上。無可否應,現時市場營商環境尚未好轉,並充斥悲觀情緒,莫說不少企業周轉不靈,即使投資者資金充裕,仍憂慮市價未觸及最低位,寧可靜觀其變,待有利好消息,再作部署,因此即使市場有低水「靚盤」亦無人問津,而這可在最近政府賣地成績欠佳中可見一斑,盼政府能實施適時政策,加以紓緩。

當然亦有人會看作「危中有機」,尤其是資金充裕,可承擔風險的投資者,會趁低吸納,購入低水「靚盤」。尤其是現時通脹持續升溫,未來建築成本將愈來愈貴,預料樓面呎價隨之上升只屬遲早之事。

2022年11月25日
 


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