逆市投地發展 最緊要「計掂數」

今年香港賣地成績未如理想,近月多幅政府官地及市建局重建項目均以低於估值下限約一成批出,可見在全球經濟疲弱下,本地土地交投活動亦吹淡風。近日較曯目項目為由長實以87.03億中標的啟德商住地皮,以最高可建面積計算,每呎樓面地價約6138元,遠低於市場估值下限8000元逾23%,價位重返8年前水平。

上述地皮為啟德2A區4號、5(B)號及10號,鄰近港鐵宋皇臺站,地皮面積約21.4萬方呎,最高可建面積141.8萬方呎,料可提供約1750伙,是本季度規模最大的官地,因此早前招標時,吸引了各大財團獨資入標,最後共收到6份標書,並由長實投得。事實上,該地皮市場估值原本介乎約113億至149億,發展規模龐大,除了吸引昔日百億盤常客長實、恒基、新地等競投,亦見會德豐地產及南豐等稀有入標,可見雖然中標價令人跌眼鏡,但各財團仍是看好後市。

雖然現在全球經濟不景氣,削弱了投資信心,惟土地發展乃長遠項目,加上香港一直缺乏可供發展的土地,只要遇上靚地招標,必然吸引各大發展商爭相競投。更何況,上述大面積地皮在市場罕有,加上政府積極發展西九,上址位處市中心,亦鄰近港鐵沿線,因此該土地的升值潛力不容忽視。

當然今次中標地價確是大幅偏低,舉例說,在去年2月,長實以102.8億投得4E區2號住宅地,其可建總樓面約64.81萬方呎,每方呎樓面地價高達15861元,與是次地皮中標價便相差逾61%。另外,在2014年時會德豐地產以每方呎樓面地價約6101元,投得啟德1H區3號地皮,呎價與今次成交相若,確令人唏噓。

然而,好市逆市亦須發展土地,地價按經濟週期浮動,自然亦有起有跌,而且價位由市場釐定亦合乎自由市場的大原則,有供有求有何不可。此外,本地發展商財政穩健,現金流充足,即使遇上市道不景,市場交投轉弱,只要他們「計掂數」,鎖定利潤,便可趁價位低水,購入地皮作長遠發展,投資仍具潛力。

2022年12月23日

更多文章