地產商投地發展 首要計掂盤數 

本港與內地全面通關後,市場憧憬經濟環境將持續好轉,可是最近賣地成績仍未如理想,早前新地以約47億港元投得洗衣街大型商業地皮,由於中標價遠低於市場估值,因而被批評為賤賣土地。依筆者看,城市須發展土地去滿足社會殷切需求,不能因擔心市況低迷影響入標價而停止賣地,同時政府賣地有既定準則,賣地有底價,只有價錢合理才會推售。更何況,雖然洗衣街地皮位處黃金地段,但是工程複雜且需時較長,因而拖低地產商出價意欲,此亦不足為奇。

洗衣街大型商業地皮「曬太陽」多年,惟因位於區內「心臟」地帶,並會影響油旺區的重建規劃及未來發展,因此須及早批出及展開工程。早在今年2月中,該幅地皮的估值約56.4億至109.7億港元,估值下限較去年初大幅回落近7成,而今次中標價再較最新市場估值下限低約16%。大家或將此歸咎於市道不景氣,地產商對投資前景仍抱審慎態度,令「心急」賣地的政府願意低價批出。

老實說,地產商擁有豐厚資源及經驗,因此由他們承建當中的公營及社區設施,效率或較政府自行興建高。惟對他們而言,發展土地是一門生意,最重要是「計掂數」。上述地皮面積龐大,而且建築周期長,新項目預計於2030年落成,須支付高昂利息,加上中標地產商須依圖則興建多層地庫,地庫的建築成本相對高昂,工程費用不菲。此外,他們亦須為政府興建約10萬方呎的交通交匯處和社區會堂等設施,大大增加了建築成本。

由此可見,只有財力較雄厚的地產商才有能力承接此工程,而且考量整體建築成本後,投標價較低亦屬正常,而在洗衣街地皮附近座擁新世紀廣場及帝京酒店的新地,投得地皮發展後,便盡享區內物業的協同效應,此亦成為其投地的重大誘因。

正如發展局陳述,洗衣街用地不單提供商業樓面,亦為長遠的經濟發展做好準備,若硬要等到市況好轉才出售,再施施然興建大量社會設施,實有違政府增加土地供應去照顧社會所需的宗旨,亦阻礙了城市的長遠發展。

2023年3月16日


 

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