新界村屋樓價現回調

筆者在近期專欄談論到樓價下跌,但沒有提及新界村屋樓價情況,因為直至近兩星期,筆者才見到村屋樓價有明顯下調,村屋樓價依然維持升得慢跌得慢的特色,若新界村屋在樓市下跌的時候,未有在跟隨大市作出調整,低成交是意料中的事!

樓市為何在近半年出現急速下調的趨勢,很明顯是由美國急速加息帶動,加上經濟環境下滑,通脹上升,人口流失,都是不利樓市的主要元素,在美國零利率及QE(量化寬鬆)救市的時候,很多資金會投入資產市場,如股票及物業市場,以賺取股息及租金作為回報,但近半年的急速加息,令香港股票市場下跌至97年的水平,樓市亦下跌10至15%。

股票市場不是筆者的專業,不敢在這評論,樓市升跌與租金回報有很直接的關係,如在早年零利率的時候,以租值每月一萬計算,回報率2%,物業資產值600萬,約今天銀行利率已超過4%計算,同樣每月一萬租值,物業資產值300萬。

所以在經濟環境好的時候,基層勞工得到穩定的收入,每年遞加工資,租金亦會跟隨上升,因為租務市場,大部分是由基層市民作為主力;人口增加亦是帶動物業市場上升的因素,因為有剛性需求,但在近年疫情肆虐之下及港人移民國外,人口下跌亦是不利樓市的因素,所以利率不下調、經濟不復甦、人口在流失之下,要樓市上升是缺乏動力的!

2022年11月14日

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