倫敦最恬靜的皇室重地格林威治

英鎊在9算之間徘徊,身邊朋友Y小姐說「揼心」錯過了時機,她說自己觀望了整整一個月有多,當初跌至8.1歷史低位時,誤信「專家分析」以為會跌至跟美元一兌一水平,但是還未穿8就已經反彈,短短兩日已重上8.7水平,世事不如人意,匯率回升至8.7左右基本上已有阻力,沒有太大上落了,而Y小姐仍終日期待英鎊跌回8.3水平。

我成日教大家說投資可以以賺錢為目標,但切忌有賺到盡的心態,因為你永遠不可能賺得盡。無論是股票、匯率還是虛擬貨幣,價格每一刻都在改變,人人都沒有水晶球,不能預知何時最高位或最低位,只要是心水價位買入,已經應該要滿足,下下追求賺到盡,只會好像Y小姐一樣,永遠只有觀望,因小失大。

你問我現在入市英國物業來得及嗎?當然來得及,現在匯率才剛剛重上9算,當初跌至歷史低位的原因是英國政府推出歷來最大規模的減稅計劃,現在減稅計劃已被撤回,卓慧思亦已經下台,別忘記新首相辛偉誠曾擔任財政大臣,投資者最愛的的印花稅假期(Stamp Duty Holiday),亦是出自辛偉誠之手,當年曾成功帶動英國樓市,令樓價及成交量均穩定增長。 英鎊匯率下跌的另一主因是通脹飆升,而英倫銀行預計當地通脹率將於今年第四季升至13%見頂,並在2024年回落至2%,當通脹開始放緩,匯價只會穩步上升,更有機會重返10算或以上,現在仍屬於英鎊低水階段。以長線投資計,現在仍然值得入市。

你可能會問雖然匯價低水,但樓價這兩年升幅大,現在入市不是買貴了嗎?我跟大家計一計數,英鎊兌港元匯價由2021年6月的11算的4年半高位,跌到近日的9算水平,跌幅逾18%;另一方面,由2020年10月至2022年8月,英國樓價累升19%,齋睇百分比,你可能會以為現在樓價升幅比匯率跌幅大。但認真計一計,兩年前一間價值40萬英鎊的物業,等同440萬港元;同一物業兩年後升值至47.6萬英鎊,以9算匯率計,才價值428.4萬港元,比兩年前還平10萬有多,還未計算最新推出首置免稅優惠下省掉的金額。

自從首置免稅門檻提高後,購買倫敦及周邊城市物業能享受最多的優惠,這些地區樓價本來就較高,一房單位動輒要40萬英鎊以上,在新稅制下,買家可省掉至少2萬英鎊;而且投資回報亦最多,倫敦周邊地區租金回報可達五厘半。位於倫敦東南部的格林威治(Greenwich),沒有金融區、旅遊區的繁忙,擁有廣闊綠化帶,反而有點像是溫莎(Windsor)的感覺,一直以來都英國皇室有不少重要的連繫,包括曾是英國皇室的狩獵地的格林威治公園(Greenwich Park),它亦是最古老的皇家公園,還有歷史上的皇室宮殿皇后宫(Queen’s House),整個地區是予人感覺寧靜、舒適。

由英國政府及上市發展商Berkeley Group投資10億英鎊在格林威治打造全新社區Kidbrooke Village,屋苑社區內設有公園、濕地公園、人工湖及兒童遊樂場,面積相等於兩個香港維園。這個地方遠離倫敦的煩囂,同時交通配套非常方便,屋苑內設有Kidbrooke鐵路站,20分鐘內到London Bridge及Canary Wharf。區內校網優良,屋苑內設有兩間評為Good的小學,Locrating範圍內有兩間評為Good及Outstanding的中學,項目現提供3房洋房別墅及1-3房公寓,部份單位享有永久湖景及園景,一房公寓只是英鎊42萬起,不論是投資和自住都值得入手。

2022年11月10日


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