任睇No.1
  • 27º
  • 94%
  • 2023年6月9日 星期五

樓市孰危孰機?

美國聯儲局9月中再宣布加息0.75厘,一如市場預期,香港亦緊隨步伐,有大型銀行調整最優惠利率(P-Rate),直接影響的樓價亦反應持續下行。高力研究部預測加息周期將延續至2023第二季,直至來年7月開始回調,來年第三季起穩定至2.8厘的水平,並展望今年全年樓價同比下跌12%。到底市場孰危孰機?

受經濟不明朗因素影響,近日樓市利淡消息不斷,焦點集中在所謂「麵包價」的物業價格,不時見到「蝕讓賣樓」;另一邊廂,俗稱「麵粉價」的土地成本,亦接連錄得低於市場估計下限的成交。

地皮價格回落,發展商表現保守,具有一籃子原因。首先,隨着本地銀行逐漸跟隨加息,地皮投資及發展的融資成本因而擴大;其次,各類建築造價成本仍高居不下;最後,發展商近期賣樓步伐減慢,資金回籠能力低效時,同時影響投地的決定。

如是者,在地產市道放緩時刻,最直接受影響的無疑是庫房收入。據2020/2021財政年度可見,賣地收入為庫房第二大收入來源,僅次於利得稅,約佔20.7%,緊隨其後是佔14.8%的印花稅收入。由此可見,地產市道的經濟產業鏈足可左右庫房其中兩大重要收入。政府已率先公布,今個財政年或者達到1000億元赤字,變相而言政府具有充足的動機,需要穩固樓市,方才有足夠「銀彈」,支援各行各業整體發展。

金管局已率先出招,將壓力測試的系數由3厘減至2厘,以中和加息後影響,盼望為樓市注入一定動力。本地的疫情政策「0+3」,以盼激活國際間商務及人員流動,帶動資金流入。本地大手房地產投資市場的買家,除卻本地發展商外,亦有大約三分一的買家來自外資房地產私募基金,如何令他們更大程度落戶香港購買優質房地產資產,以重新激活市場動力,在宣傳、政策誘因、法制及統籌上,政府亦可充當領頭羊角色,帶領走出困局。

2022年10月10日


hd