《施政》看樓市 基本面變化？
有投資經驗的讀者，深諳衡量資產價值及未來前景時，必先考量所謂「基本面」，即維繫價值的根基成份。香港樓市過去十年接連升幅，主要由於需求和供應等基本面帶動。過去多年由包括長年累月的低息環境、人口高經濟利益帶動的高流通力以及緊張的土地供應，一直維持樓市交投動力。
然而，經歷環球加息以及人口下跌的影響，本年樓市驟現量價齊跌，翻看土地註冊處紀錄，年內住宅物業成交，直至十月，僅僅達到去年同期的45.5%左右。一般大眾憧憬在行政長官李家超發表的任內首份《施政報告》會有新政策改善現時的情況。且回歸基本面，再拆解政策內容，窺探未來樓市。
首先，隨著美國需壓抑通漲為由，全球踏入加息週期，變相供樓負擔加重，令不少準買家對入市持觀望態度。目前本港按揭利率約維持在2.75厘，比較歷史加息周期的數據，仍屬於較低水平。以 2005至2007年的加息期為例，按揭利率曾一度上升至5.5厘。高力國際研究部預測加息周期將延續至 2023 第二季，至到來年7月開始回調，來年第三季起一個月香港銀行同業折息(HIBOR)將穩定至2.8厘的水平，來年住宅物業樓價預期仍有5至10%跌幅。隨市場調節樓價，緩和供款壓力下，加息節奏漸漸放緩，按揭利率對樓價的影響，只待市場隨時間消化。
受到香港近期流動人口下跌影響，人口政策一如所料，成為《施政報告》的重中之重。當中最受業界關注的寛免額外印花稅政策，最終出台則是居港七年，成永久居民後，可獲退還置業印花稅（BSD）。市場雖普遍看淡，政策能否即時刺激市場，惟不能漠視實際數據。由 2016年至2022年間經過去六項人才入境計畫獲批的人數達到33萬人，其中居港滿五年的有18.4萬、滿四年更高達25萬人，這些合資格人士變相只需待二至三年便可獲退還稅項，可見這政策有充足的誘因，加快人才在港置業。最近屯門黃金海岸便有類似成交，成為短期不可忽視的市場承接力。
最後在土地供應方需，新一份《施政報告》具明顯決心，增加政府土地儲備及供應，包括公佈「北部都會區」及「明日大嶼」的更多發展細節、研究降低樓齡50至70年的強拍門檻、加快「生地」變「熟地」的行政流程及加快發展將軍澳137號地皮等。市場疑慮過多的土地供應會加劇樓價的調整。不過須注意房屋土地政策方向的「公私營房屋七三比」，使私樓供應量往後十年仍只維持在每年14000伙水平。這供應量對改善市民生活，「住好啲」，「住大啲」的願景有必要維持。
總結從樓市的基本面而言，近期經濟環境及人口缺失令近期樓市有所調整。而《施政報告》雖有對症下藥，惟並非即時能扭轉局勢。惟中長期觀之，樓市經濟為周期式運行，政策有效積累購買力，市場漸去泡沫，反映投資價值的租金回報上升，加以更成熟的基建發展，將有效為本港形成繼而成長的空間。
2022年11月21日
