土地推售策略思考

講樓論市

周若瑜

2023-03-13 15:11

產經專欄

內容

政府日前公布新一年度《財政預算案》，公布新的賣地表，除卻6幅滾存住宅用地，新增了6幅住宅用地，商業及工業用地各3幅，共12幅新增用地。當中焦點要數，金鐘廊重建項目的商業用地，可建樓面面積接近107萬方呎，市場估價超過200億港元。然而，最終土地價值能否按市場預期實現，仍需視乎政府的土地推售策略。

未來5年供應達669萬呎

《預算案》公布後不久，去年賣地表中的商業地王，位於旺角洗衣街與亞皆老街交界的商業地皮，錄得招標結果。這塊去年估價曾高達逾220億的核心區域地王，最終由新鴻基地產（00016）以低於市場估值下限16%的47.29億投得，消息一度令市場嘩言，並就政府的土地推售策略，存有質疑。

縱使財政司司長陳茂波，曾在年初公開聲稱，香港並沒有「高地價政策」，政府推地的策略「隨行就市」，不會低價出售土地。然而亦有爭議聲指，核心地區的地王，難能可得，即使政府有責任需要穩定各類型物業的未來供應，然而審視九龍商業用地的供應，2023年度甲級寫字樓供應量約為165萬方呎，至2025年供應量高峰期達310萬方呎，未來5年供應量更達669萬方呎。

反之，2022年，整體寫字樓淨吸納量逾35萬方呎，預計今年升至40萬方呎，未來5年淨吸納量可望隨經濟改善繼續增長，唯市場仍需要長時間消化新增供應。由此可見，市場對於大型商業用地的需求急切性，亦從成交金額便已反映。如果政府需要就新增供應平衡發展，短期內可以考量推出中小型地皮，因時制宜。在土地收益方面，政府亦可考慮透過推出更多工業或中小型住宅用地土地，及加快換地申請，鞏固土地收益來源。

鞏固土地收益來源

在推售的時間點上，需要考量市場氣氛，宏觀經濟環境，亦可以靈活運用投標或者拍賣方式，以維護政府及公眾的最大利益，釋除各界疑惑。

2023年3月13日