看不見的基礎建設 隱藏的地價
不少傳媒報道政府賣地或補地價個案，會利用樓面地價作為主要指標，而大眾市場計算該樓面地價，一般會用總地價除以最高地積比率建築面積（下稱：最高面積）。表面看來，樓面地價的變化，可反映市場升跌的走勢。惟現今政府出售的發展土地，從開發技術層面來看，往往較以往複雜及困難，當中不少地價，因各式各樣的配套及基建，隱含了沉重的開發成本及冗長的發展周期，讀者從一般的報道中難以察覺，大眾看見低樓面呎價，便以為是發展商看淡市場前景。
事實上，若大家細讀近年政府賣地或補地價相關的土地契約，不難發現當中除涉及用途限制外，政府還要求發展商興建政府設施及配套，而這些設施及配套，不但需要發展商負責設計及承擔建造成本，更需要將其面積計算在可建造的最高面積之內，換句話說，發展商所付的總地價，需自行扣除相關的建造成本及時間風險，若樓面地價沒有扣除這些面積，單從總最高面積計算，樓面地價便進一步被攤薄，得出來的數據是一個被扭曲的數字，亦未必能全面反映土地市場的實際情況。
更甚的是，有些地塊是需要建造一些眼看不見的基礎設施後，才可於地面或以上興建樓房，小則需要改建一些已在地底鋪設的公共管道，例如：將現有的地下污水渠管改道；大則需要在這些地底設施之下，建造一些大規模基建，例如：在運作中的巨型地底水道下建設公共行人通道，在興建前先要進行鞏固工程，避免在建造時令其沉降，導致它們受到損毀，而在建造的過程中亦需要不斷地監察，若有任何問題須即時停工，視察研究及找出改善方案後才可復工，增加人力及建造成本之餘亦拖慢進度。
以往政府出售一些建造上比較繁複的土地，會在賣地章程前部分列出警告綱領（Warning Statement），提醒發展商必須注意有關土地內一些特別的發展限制及困難，以免錯誤計算地價及錯判發展難度，例如：新界元朗有不少地方的地底都有溶洞，不能按慣例打樁建屋，地政總署會在可能受影響的土地賣地章程中，刻意地加入警告綱領及額外特別條款，提醒入標發展商必須留意該地段的地層可能含有大理石溶洞，須進行額外的岩土勘測及特別的地基工程。此舉一方面令發展商審慎出價，以減少發展項目「爛尾」的風險，另一方面亦可讓公眾留意到，相關土地的地價，包含着非一般的成本，不能當一般土地看待。
筆者經常跟別人說，地產發展這個市場，不斷有新晉參與，雖有不同的專業人士協助，但實際真的是易「學」難「精」，政府若希望多些新晉投資者投入地產發展這個行列，可考慮盡量簡化相關地契，及減少要求發展商建造一些難度高，或難以與主體用途兼容的基礎設備或設施，除可減低開發風險、增加土地收入外，同時亦可加快樓宇建造速度，以應付市民所需。
2022年12月19日
