優化按保計畫 製造三贏局面
近日與不少銀行業界人士談樓宇按揭，大家都對按揭保險計畫予以肯定，尤其是於2019年底，時任特首林鄭月娥在其《施政報告》中提出放寬住宅樓宇按揭上限（俗稱「林鄭Plan」），首次置業的香港永久居民，倘購入單位自用，若樓價為800萬或以下，可申請承造90%按揭；逾800萬至900萬則由90%逐漸遞減至80%；逾900萬至1000萬則可承造80%的貸款。
2022年初，財政司司長陳茂波在財政預算案中再度放寬此計畫（後稱「波叔Plan」），1000萬或以下的住宅樓宇可承做90%按揭；逾1000至1125萬由90%逐漸遞減至80%；逾1125至1200萬一律為80%，此後至1920萬則由80%漸進減至50%。
未有這兩個按保計畫之前，不少上車人士因為當時相對嚴苛的按揭政策，以及發展商在銷售一手住宅單位時，會向買家提供銀行以外的額外按揭下，不少買家傾向購買一手住宅。筆者相信，基於這個原因，政府推出這兩個按保計畫旨在針對二手住宅市場，並規定計畫只適用於「現樓」住宅，「樓花」一概不適用。
現行按保只適用於現樓
筆者明白政府的用意，是希望新政策可惠及有即時自住需要的首置人士，所以沒將它們涵蓋至一手「樓花」住宅買賣，但實際上於執行時，卻產生另外一些問題。
不少首次置業人士，由於情傾一手住宅物業，為了能夠利用按保計畫購買「樓花」物業，他們會選擇採用建築期付款計畫，即在購買時先付小部分首期，待物業建造完成變「現樓」時，才利用獲批的銀行貸款完成物業買賣。這個情況在近年的一手住宅物業預售中非常普遍，以建築期計畫付款的比例，往往超過一半以上，有些更佔總成交量的8至9成。
樓花建築期付款比例攀升
筆者認為，市場出現這種情況並不理想，對於買家而言，建築期付款計畫的價錢一般會較即供計畫為高，直接增加了首次置業人士的負擔。
此外，他們亦須承受一些按揭風險，因為建築期付款計畫的成交期一般以年計，假若他們自身的供款能力、樓價或相關政策在購買後期承造按揭時有變，可能會影響他們的貸款額度甚至整個批核，從而窒礙其單位之買賣成交。
對發展商來說，他們之所以申請預售「樓花」，是希望透過預售，早一些收取買家款項，以減低整個發展的財政壓力。政府容許發展商預售樓花，也是希望減低地產發展項目「爛尾」之風險。事實上，現行預售樓花機制的操作是非常嚴謹，發展商在預售中收取的款項須由專人監管，並必須先用於發展所需，以確保不同發展於珍貴的土地資源上可順利完成。倘大部分買家因應按保之要求，只能選擇建築期付款，預售的意義便蕩然無存了。
冀按保計畫可延至「樓花」
至於在銀行方面，他們也面對兩個主要問題，第一是在預售樓花時，他們一般會為準買家提供按揭的意見，包括一些預先批核服務，可惜建築期付款計畫之成交期與購買日期相距甚遠，他們難以在購買當日，預先批核一些在一年或兩年後才承造之按揭，增加了他們工作的難度及變數。此外，因貸款實際支出時期被大幅度推後，令銀行預估的自身資金流增添了不少風險及壓力。
綜合不同人士的意見，筆者認為政府可再度優化現行之按揭保險計畫，容許首次置業人士利用按保計畫購買一手「樓花」住宅物業，令首次置業市民、發展商及銀行業界可達至三贏的局面。
2023年3月20日
