落實土地業權條例 明確買賣雙方權益

不說不知,香港有一條法例,經立法會三讀通過後長達18年仍未實施,這就是與本地物業交易市場息息相關的《土地業權條例》。

對土地及物業買賣有認識的人士都知道,買賣、交易都要進行俗稱「查契」的程序。即是買賣雙方(一般是透過律師處理)須查核清楚物業的地契和之前每次轉手的交易紀錄,以確保賣方真正擁有有關土地或物業的業權,以及沒有財產留置權等問題。若當中存在不清晰之處或遺失了部分涉及業權的文件,即使交易合約已簽署,以及在土地註冊處完成註冊程序,仍有可能出現「踢契」等法律爭拗。最壞情況會導致有關交易無效,買家即使已按照買賣合約付款,亦無法取得相關土地或物業的清晰業權。

為了減少物業買賣的不確定性,以及減省用於「查契」的時間和律師費用,多個普通法司法區都已在不同時期修例,改行「土地業權註冊制度」。即是物業的業權一經有關當局依法註冊,便完全歸由已註冊的業主或新買家所有。之後的買賣各方只須查閱註冊當局的紀錄,便能確認物業的業權擁有人和進行交易,毋須再進行繁複的「查契」程序,大大降低相關開支和出現「踢契」的風險。

法律改革委員會早於回歸初期研究有關問題,並建議香港也改行業權註冊制度。特區政府在2002年向立法會提出《土地業權條例草案》,並於2004年通過成為法例。但適逢香港當時遇上沙士疫情,樓價跌至谷底,負資產個案激增,有不少「踢契」訴訟正在進行,估計不少地產及法律業界都不希望在如此市況下改制。加上要妥善處理實施新制的不少技術問題,其他司法區之後又出現了一些新情況和法律改革,導致條例的實施計畫一拖再拖。

經過18年時間,政府最近終於決定落實《土地業權條例》的實施,並因應時代變遷及持份者的意見,對條例內容作出多項修訂,以理順執行的操作,冀能取得大部分社會人士的支持。

當中最大的改動在於條例的適用範圍。在20年前立法會首次審議有關草案時,當局曾考慮以「一夜轉制」的方式,將全港所有土地和物業,在條例實施當日一次過改行業權註冊制度。但由於有關改動牽連太廣,影響大量業主的權益和可能產生的其他不少法律問題,經過多輪的諮詢和檢討,當局最新建議改行「新土地先行」的方案。

所謂的「新土地」,即是指在條例生效後,政府經拍賣、招標、私人協約、或以換地方式批出的土地及其上蓋物業,其買賣和交易才需要改行新制。此舉變相將所有現時已由私人擁有的土地和物業,都暫時剔出條例的適用範圍,繼續沿用現行的「查契」制度。

筆者理解政府採取這種「先易後難」方式推展新制度的考慮和難處,尤其現時又正值經濟不景,樓市回落,進行大幅改革的阻力將相當大。但筆者同時認為,政府不能永遠「遇難避事」,應盡早尋找辦法,解決如何全面實施業權註冊制度,不要以為將問題掃進地氈底就等於解決。

除了業權問題,不少新界土地還因種種歷史原因,而存在地界不清的問題。有些土地有業權,有地段,但實際上卻找不到該幅土地,或是地塊的實際面積和界綫,與相關的文書和官方紀錄相差甚遠。這些問題都難以在一夜之間解決,但沒理由用了足足18年時間,都找不到解決問題的方法和時間表。

此外,香港寸金尺土,土地與物業交易動輒涉及數百萬、數千萬,甚至上億元款項,滋生一定的詐騙犯罪誘因。近年就爆出過多宗有不法之徒,涉嫌串通相關業界人士,假冒真正業主將物業出售圖利的案件。新制度將令到有關被詐騙的苦主,更難追回被盜取的物業業權。

針對有關問題,當局將於《土地業權條例》之下設立彌償基金,對證實因欺詐而導致業權註冊有誤的原業主作出補償。筆者認為更重要是做好相關宣傳教育工作,提供簡易和可信的查核及查詢制度,並善用新科技及重用相關專業人士,讓所有新舊物業的業主都能夠感到安心,毋須擔心自己的物業資產會突然被人非法轉售,血本無歸。

2022年12月12日

 

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