公私營合作善用土地資源

長和早前收購了青衣香港聯合船塢,並計畫向城規會申請修訂分區大綱圖,將船塢用地連同其北面的閒置政府土地一併改劃,用作大型綜合私人住宅及公共房屋發展,預計合共可提供超過1.5萬個單位,並設有商場、學校、遊艇俱樂部及海濱長廊等社區設施。有關發展模式與規模屬近年罕見,引起不少市民和市場人士關注。但其實在回歸之前,香港有不少類似的公私營合作和善用私人公用設施用地,改作大型綜合住宅發展的成功例子。

有傳媒以「黃埔花園2.0」或「太古城2.0」來形容上述申請,皆因兩者都是由船塢設施用地改劃。其中太古城前身為太古船塢,於70年代至80年代尾分批興建。首兩期主要為住宅發展,合共建成61座提供約1.3萬個單位,供超過3萬人居住,其後再增建了多幢商廈、酒店和大型商場,成為港島東區的指標性的中產商住區。該屋苑的另一特色,是在地面和平台花園擺放了多件大型藝術品,在當年以至現時均較為少見。

船塢改為住宅地

位於紅磡的黃埔花園前身為黃埔船塢,又稱九龍船塢。70年代中開始局部改建作住宅,最初稱為黃埔新邨。發展商在80年代中與政府簽訂換地協議,正式將船塢關閉,擴大了建設規模變成黃埔花園,並特意將屋苑中央的商場建成船形以紀念其起源。最後整個黃埔花園合共建成88座,有超過1萬個住宅單位,高峰期有超過4萬人居住。

除了船塢設施,香港也有不少大型屋苑是由油庫、發電廠、巴士廠等其他私人公共設施用地改建而成。最早期有前身為美孚油庫的美孚新邨,早於60年代尾開始建設,其後隨着香港首條地下鐵路荃灣綫的興建而擴大發展,最終共建成99幢樓宇逾1.3萬個單位,供約3.7萬人居住。美孚新邨不但是九龍區首個大型中產屋苑,也被視為香港開始進入小康社會的一個標誌。

另外兩個類似屋苑為藍田麗港城及鴨脷洲海怡半島。其中麗港城前身為「亞細亞火油茶果嶺油庫」,在80年代由油公司與發展商合作興建,共有8,000多個單位供約2.5萬人居住。海怡半島前身為鴨脷洲發電廠,於80年代尾至90年代初分期落成,共有9800多個單位,可供約3.1萬人居住。

值得一提的是,上述5個私人屋苑,有4個(太古、黃埔、美孚及海怡半島)都成為了其後建成的港鐵站的名稱,可見其標誌性與發展規模。有關發展除了可大量增加房屋供應,亦有助將香港珍貴的土地資源運用合理化和高增值化,將已過時或走下坡的產業和設施淘汰(例如船塢),將已不適宜位處或臨近市區的設施、尤其是厭惡性設施(例如油庫及發電廠)遷移,對改善社區環境帶來重大裨益。

然而,在回歸之後,類似的大型私人發展好像突然絕迹,原因之一是由私人擁有、臨近市區,並面臨淘汰或應遷移的公用設施已買少見少。但今次聯合船塢的申請反映,市場上可能還有一些具潛力的「滄海遺珠」。

政府閒置設施用地多

此外,即使合適改劃的私人土地已不多,由政府擁有的閒置設施用地則多的是。包括已荒廢超過40年,到最近才拿來興建簡約公屋的屯門樂安排前海水化淡廠用地。因使用量偏低,多年前已提出要改劃的屯門內河碼頭。也有一些設施的使用量仍然很高,但因周邊的規劃和發展已隨時間而改變,將有關土地維持原有用途似乎已不太合適,例如筆者多次提議應考慮搬遷的葵青貨櫃碼頭和一些監獄設施。

私人大型改劃減少的另一主要原因,是政府政策、政治環境和官員心態的轉變。特區政府在回歸初期,也推出過一些公私營合作發展計畫,但每每遭到反對派及一些反對發展的人士,抹黑成「官商勾結」和「利益輸送」;再加上部分官員遇難避事、只懂按本子辦事、對回歸前的「積極不干預政策」抱殘守缺或作出錯誤詮釋,令相關部門不甚積極,甚至不敢批准任何可為私營企業帶來益處的「多贏」發展計畫,久而久之對方自然亦不再熱衷於與政府合作,結果導致政府、市場與市民「三輸」。

隨着香港的選舉制度得以完善,有關土地房屋發展的惡意抹黑及陰謀論減少,筆者期望相關政府政策和官員心態可重回正軌,更加積極、主動地扮演市場「促進者」與「促成者」的角色,貫徹落實「七一講話」中的「把有為政府結合高效市場」,以達致「切實排解民生憂難」和「不斷增強發展動能」的目標!

2023年3月27日

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