加P前加快申請按揭免受影響

隨着港元拆息(HIBOR)上升,今年本港實際息率由上半年6月前大約1.5%附近水平升至現時H按封頂位2.5%至2.75%。市場上高達97%供樓人士選用H按,H按計畫在封頂息率保障下,即使拆息上升,按息亦不會高於封頂息率,但勿將封頂息率(又稱銷息上限)誤解為息率固定不變,H按之封頂息率實質上以P按息計算,在每月息率結算日銀行會將H按息與封頂息作比較,以低者計算,以近日1個月拆息升至近1.9%計,H按息以H+1.3%計已達3.2%,而封頂息以P-2.5%(P:5%)計仍為2.5%,故按息以封頂息計算;但當日後P上升,例如上升0.25%,上述封頂息便升至2.75%,按息亦同步升至2.75%。

日後當P上升,封頂息率便會同步上升,而銀行計算按揭入息要求的按息亦會上升,換句話說,申請按揭時需出示的入息水平將會有所提高。舉例,買家購入一個700萬之新盤單位準備申請6成按揭,以25年還款期計,若要符合壓力測試,月入不可少於42986元,倘若P上升0.25%,封頂息率同步上升至2.75%,最低月入要求上升至44037元,若封頂息率再升至3%,最低月入將升至45101元。若果買家入息不夠,他可以選擇延長還款期至30年以降低每月還款額及入息要求,但若果買家本身以30年還款期作預算入市,因還款期上限為30年,便不可再延長,或需要增加擔保人又或降低按揭額以獲批按揭。

拆息升穿封頂息的形勢下,銀行承擔資金成本上升壓力增加,日前已有大型銀行上調H按封頂息率紓緩加息壓力,其他銀行亦很大機會相繼跟隨上調封頂息率。按照現時息率走勢,銀行亦很大機會在9月份上調最優惠利率(P),意味審批按揭的所需入息水平將會上升,有上會需求人士可加快申請按揭,以趕及在加息前進行按揭審批免受有關影響。

2022年9月1日


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