居屋H按開通  P按H按如何選

一直以來,居屋及其他類別資助性房屋的買家只可選擇最優惠利率按揭計劃(P按),但由至今年11月起,房委會已接納銀行提供拆息按揭計劃(H按),作為P按以外另一選擇。換言之,不論是一手新居屋、綠置居、居屋第二市場、居屋轉按等,買家或業主均可申請H按。H按在多年來均為主流按揭產品,市場比例持續高達9成以上,H按是否就是不二之選? 然而,今年拆息逐步上升,H按息已觸及封頂息率,實際按息已按照以P按為基準之封頂息率計算,用家究竟選擇H按還是P按較著數?

不論H按還是P按,用家選擇按揭計畫時,應以實際按息、全期按息計算方法、按息波動性、封頂息率、以及其他優惠和條款包括現金回贈和罰息期一併比較。今年銀行之間按息差距擴大,目前按息介乎2.875%至3.375%為主,對於一手新居屋或綠置居單位,有部份銀行提供之H按確實較為優勝,全期按息H加1.3%,而封頂息率低至P減2.5%(P為5.375%),目前實際按息便是2.875%,屬市場最低按息水平,低於P按息低至2.975%又或其他銀行提供之H按息低至3.125%。但留意,上述計畫主要適用於短期內可申請上會之一手單位,例如是已開賣之居屋2020及即將開賣之居屋2022項目當中一些快將落成的屋苑包括馬鞍山錦駿苑、鑽石山啟翔苑及沙田愉德苑等,但對於一些較遠期樓花例如2024年落成的屋苑則並未接受按揭申請。

至於未補價二手居屋單位,H按同樣由11月起於居屋第二市場開通,但若論至抵按息,則主要並非H按,而是P按息全期P減2.4%(P為5.375%)及實際按息現為2.975%較優,個別更低至P減2.75%(P為5.625%),實際按息2.875%;二手居屋的H按息現時主要處於3.125%水平,高於P按息,故此並非H按佔優。

資助性房屋H按開通後,居屋按揭按揭優惠基本上已與私樓看齊,當中銀行同樣提供現金回贈,並為「綠建環評」認證之鉑金級及或金級建築物例如鑽石山啟翔苑、馬鞍山錦駿苑及綠置居青富苑等提供綠色按揭優惠,有關客戶可獲額外回贈獎賞。再者,有些按揭銀行亦樂意向居屋客戶提供按揭存款相連戶口(mortgage link 戶口),讓客戶以高存息收入抵銷按息支出,減低加息的影響。

2022年11月25日


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