2022息率回顧(上) 

上期提及銀行已接連上調新造按息,例如由P-2.5%調整至P-2.25% (有關P現為5.625%)，按揭計劃之實際息率便由3.125%上升至3.375%; 換言之,若按揭用家現時以舊有按揭計劃之息率供樓, 照道理不會希望轉按,,因為息率較高、利息支出較多。然而,即使轉按誘因減少的時期,市場上仍始終有一定之轉按需求,轉按登記仍佔市場達2成或...

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近月港元拆息上揚，加上定存息競爭持續激烈，反映銀行整體資金成本上漲，銀行先後上調新造按息紓緩息差壓力。銀行調整息率步伐不一，促使市場上按息及優惠差距擴闊，用家選擇按揭計畫應如何部署?現時H按及P按新批按息主要介乎3.375%至3.625%不等(個別低至3.125%)，個別銀行按息則調整至逾4%，換言之銀行之間按息差幅達半厘，個別差幅逾1厘...

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居屋屬於資助性房屋，幫助合資格買家獲樓價折讓並以低首期上車，綠表買家可造按揭成數高達95%，白表買家之按揭成數亦高達90%，當中由房委會向銀行提供按揭還款擔保，無需涉及按揭保險，故此買家不用支付按揭保險費。白居二計畫是一手居屋以外的熱門申請項目，然而，4,500個白居二名額當中，上車比例卻總是低於預期，其中一個原因是基於居屋第二市場的按揭...

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一直以來，居屋及其他類別資助性房屋的買家只可選擇最優惠利率按揭計劃(P按)，但由至今年11月起，房委會已接納銀行提供拆息按揭計劃(H按)，作為P按以外另一選擇。換言之，不論是一手新居屋、綠置居、居屋第二市場、居屋轉按等，買家或業主均可申請H按。H按在多年來均為主流按揭產品，市場比例持續高達9成以上，H按是否就是不二之選? 然而，今年拆息逐...

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今年港息隨美息升勢而上調，反映銀行資金成本的港元拆息逐步上升，與樓按相關的1個月港元拆息已由年初約0.15%上調至最近升穿3%，H按息於7月底觸及封頂息率後繼續上升，導致銀行資金成本壓力增加，銀行相繼於6月至8月上調H按封頂息率以及新造按息以紓緩息差壓力。然而，銀行之間對於按揭業務之取態、按揭競爭的對策以及資金成本的考慮不盡相同，故此期間...

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銀主盤指由承按人(銀行或財務公司)以賣方出售物業，主因是按揭借款人連月斷供無法還款，亦未能與承按人達成解決方案，最終承按人便根據按揭條款收回抵押物業，以銀主身份出售單位，將賣樓所得款項償還按揭欠款及相關損失。近月市場報導銀主盤亦加入減價行列，造就一些買家轉投銀主盤尋寶。銀主盤以往給人錯覺是難於承造按揭，但原則上銀行審批銀主盤按揭與私樓按揭...

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上期談及按揭申請以租金列作入息計算，有幾點亦需留意，無論以實際租金又或以預估租金作為入息計算，有關按揭物業需為現樓，換句話說，若然物業仍屬樓花，買家便不能以租金列作入息申請樓花按揭。而一般來說，以租金作為入息計算的按揭物業均視作出租用途，除了按揭審批以非自用準則計算(按揭成數限於5成，若屬第二套房，按揭成數限於4成；以及壓力測試上限收緊1...

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買樓收租是香港人熱門的長線投資方式，原因不難理解，每月除了定期有租金回報，租金亦可用作供樓之用、當樓價處於升軌持有物業可享財富增值。而且，買家在申請按揭時，租金可作為入息計算，讓按揭壓力測試較易通過。在按揭審批中，借款人需提供入息證明讓銀行評估供款能力，計算是否符合供款佔入息比率及壓力測試上限，而對於買樓收租人士，銀行一般接受將物業租金的...

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據統計，本港逾6成業主的住屋已沒有按揭需要償還，數字反映甚高比例的業主持有現契物業資產，那麼，其實他們都有着將磚頭轉化為活錢的機遇。市場上有些銀行可提供一個簡易的磚頭套現方式，若持有一個現契物業(已清還全數按揭貸款)，銀行可依據現時物業估值向業主直借25%作為資金，而當中借款人無須提交入息證明。以持有一個1200萬現契樓為例，銀行可憑磚頭...

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隨着港元拆息(HIBOR)上升，今年本港實際息率由上半年6月前大約1.5%附近水平升至現時H按封頂位2.5%至2.75%。市場上高達97%供樓人士選用H按，H按計畫在封頂息率保障下，即使拆息上升，按息亦不會高於封頂息率，但勿將封頂息率(又稱銷息上限)誤解為息率固定不變，H按之封頂息率實質上以P按息計算，在每月息率結算日銀行會將H按息與封頂...

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