未補價居屋超過20年做按揭有阻滯

一直以來，居屋及其他類別資助性房屋的買家只可選擇最優惠利率按揭計劃(P按)，但由至今年11月起，房委會已接納銀行提供拆息按揭計劃(H按)，作為P按以外另一選擇。換言之，不論是一手新居屋、綠置居、居屋第二市場、居屋轉按等，買家或業主均可申請H按。H按在多年來均為主流按揭產品，市場比例持續高達9成以上，H按是否就是不二之選? 然而，今年拆息逐...

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今年港息隨美息升勢而上調，反映銀行資金成本的港元拆息逐步上升，與樓按相關的1個月港元拆息已由年初約0.15%上調至最近升穿3%，H按息於7月底觸及封頂息率後繼續上升，導致銀行資金成本壓力增加，銀行相繼於6月至8月上調H按封頂息率以及新造按息以紓緩息差壓力。然而，銀行之間對於按揭業務之取態、按揭競爭的對策以及資金成本的考慮不盡相同，故此期間...

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銀主盤指由承按人(銀行或財務公司)以賣方出售物業，主因是按揭借款人連月斷供無法還款，亦未能與承按人達成解決方案，最終承按人便根據按揭條款收回抵押物業，以銀主身份出售單位，將賣樓所得款項償還按揭欠款及相關損失。近月市場報導銀主盤亦加入減價行列，造就一些買家轉投銀主盤尋寶。銀主盤以往給人錯覺是難於承造按揭，但原則上銀行審批銀主盤按揭與私樓按揭...

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上期談及按揭申請以租金列作入息計算，有幾點亦需留意，無論以實際租金又或以預估租金作為入息計算，有關按揭物業需為現樓，換句話說，若然物業仍屬樓花，買家便不能以租金列作入息申請樓花按揭。而一般來說，以租金作為入息計算的按揭物業均視作出租用途，除了按揭審批以非自用準則計算(按揭成數限於5成，若屬第二套房，按揭成數限於4成；以及壓力測試上限收緊1...

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買樓收租是香港人熱門的長線投資方式，原因不難理解，每月除了定期有租金回報，租金亦可用作供樓之用、當樓價處於升軌持有物業可享財富增值。而且，買家在申請按揭時，租金可作為入息計算，讓按揭壓力測試較易通過。在按揭審批中，借款人需提供入息證明讓銀行評估供款能力，計算是否符合供款佔入息比率及壓力測試上限，而對於買樓收租人士，銀行一般接受將物業租金的...

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據統計，本港逾6成業主的住屋已沒有按揭需要償還，數字反映甚高比例的業主持有現契物業資產，那麼，其實他們都有着將磚頭轉化為活錢的機遇。市場上有些銀行可提供一個簡易的磚頭套現方式，若持有一個現契物業(已清還全數按揭貸款)，銀行可依據現時物業估值向業主直借25%作為資金，而當中借款人無須提交入息證明。以持有一個1200萬現契樓為例，銀行可憑磚頭...

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隨着港元拆息(HIBOR)上升，今年本港實際息率由上半年6月前大約1.5%附近水平升至現時H按封頂位2.5%至2.75%。市場上高達97%供樓人士選用H按，H按計畫在封頂息率保障下，即使拆息上升，按息亦不會高於封頂息率，但勿將封頂息率(又稱銷息上限)誤解為息率固定不變，H按之封頂息率實質上以P按息計算，在每月息率結算日銀行會將H按息與封頂...

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上期談及現時市場所指供平過租及租平過供的情況，但事實上，選擇供樓與租樓不應單單是月供和月租金額的比較。租金屬於純支出，而在供樓金額中，一部份是利息支出，另一部份則屬於本金。以一個單位售價650萬為例，承造6成按揭，30年還款期，以現時按息約2.5%計*，月供約15410元，而此單位之每月租金為14300元，單看月供貴過月租；但在每月供款中...

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市場上常有談及物業單位是「供平過租」還是「租平過供」，在息率趨升、近年租金下跌的情況下，單以月供和月租比較，物業單位「租平過供」的比例確實增多了。根據現時平均樓價及平均租金去看，以6成按揭，按息約2.5%及較多人選用的30年期計算，一個400方呎單位的月供約14000元，租金約11875元，數字上看是「租平過供」；年初時按息較低，約為1....

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綠色按揭是銀行鼓勵客戶支持具有環保作用的綠色建築而推出的按揭優惠，節能減排是現今需要關注的事項，而綠色建築由建築物的規劃、施工以至落成後的管理，都可朝着保護環境方面的目標，例如運用可再生能源及環保建材，可持續發展的建築設計，減少碳排放及污染等。「綠建環評」是由香港綠色建築議會認可，對可持續性發展建築物的綜合評估，綠色按揭一般適用於「綠建環...

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