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  • 2023年2月5日 星期日

貨尾累積待清貨 後市還看兩因素

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,11月整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)註冊量共錄3705宗,較10月4443宗按月進一步下挫約16.6%,連跌3個月。值得留意,11月宗數比起年初第五波疫情爆發期間的2月3998宗及3月3828宗更少,並創自2018年12月後的47個月新低。由於臨近年尾,新盤步伐減慢,導致貨尾數量大幅飆升。

事實上,現時市場上待銷單位不少。單計11月份,已共有5個項目新申請,當中包括黃竹坑站第3B期(642伙)及3C期(558伙)、何文田站第1C期(214伙)、天水圍天榮站第1期(1393伙)及元朗大旗嶺266號(112伙),共涉及2919個單位,按月急升約1.8倍。由於11月新申請大幅增加,累積待批預售樓花單位重上逾2萬伙水平,錄20579伙,當中樓花期逾30個月的項目錄逾8500伙,佔逾4成。

與此同時,11月份雖然只有黃竹坑站第4A期(432伙)獲批預售,惟目前已批出預售樓花同意書但尚未發售新盤的單位總數仍進一步升至近12000伙高水平,相信因為近期市況淡靜,發展商減慢推盤步伐所致。

值得留意,若計及已批出預售樓花但尚未發售新盤,全新盤量超過32000伙,由於預售要求為樓花期30個月,相信上述單位未會於短期內推出市場,而發展商提早申請預售相信為使部署更具彈性,相信能短期內推出的新盤不多。今年受疫情影響及經濟影響,新盤銷售量大減,致現樓及樓花貨尾錄逾2萬伙,相信發展商短期仍以貨尾銷售為主,或要到明年農曆新年後,發展商重拾銷售步伐,新盤交投才會恢復活躍。

值得留意的是,市場信心似於近日有所回升。「美聯信心指數」最新報34點,按周升8.6%,連升2星期。主要原因是內地疫情防控措施鬆綁,增強業主對後市信心。加上部份筍盤被吸納,減價盤見減少,帶動信心指數向上,並升至10周新高。目前買家入市仍然審慎,有需要急售的業主唯有減價,加上信心指數仍然低於平均值(屬樓價好淡分界綫),預期樓價跌勢未止。「美聯樓價指數」最新報148.54點,按周再跌1.26%,已經連跌25星期;若與四星期前相比,則跌3.75%;而本年迄今跌約13.44%。樓價續跌,但隨著市場信心及投資氣氛的回暖,相信交投有望略見回升。未來的市況則視乎國內防疫的鬆綁速度,以及息口走勢兩大因素的變化。

2022年12月7日
 


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