拉闊投資——招商置地向物管轉型

  招商局商業房託基金(1503)本周在港上市,即日跌破招股價後有買盤吸納反彈,負責管理該基金的招商置地(978),股價略為造好,不過估值仍然偏低,反映招商置地雖然開始逐步轉型為物業管理公司,但由於未能在業績反映,市場存有疑問。

  招商局集團是著名央企,地產部份招商蛇口在A股上市,在香港沒有地產窗口公司,早幾年買殼改名為招商置地,由招商蛇口控股。母子均做內房發展及投資,為免互相競爭,招商置地同意只集中於廣州、佛山、南京、重慶和西安等城市發展。由於近年內房受調控影響,招商置地盈利起伏不定,市場對於先天有局限的二三線房地產公司估值頗低,招商置地雖然有盈利及派息,但股價低迷,現價僅為帳面資產淨值六折。

  去年招商置地盈利減至每股28.5港仙,派息減至8仙,股價跌至1.1元,市盈率低至四倍,息率七厘。今年上半年,招商置地盈利約10仙,較去年中期為佳,但期間物業銷售微增,以及按例不派中期息。

  公司第三季銷售轉佳,單一季度金額達100億元人民幣,較去年同期增長40%,也使首三季銷售按年增長19%,然而股價仍無大起色。

  上半年招商置地盈利雖只略增,但已有一項重要變化,它取得母公司在北京和上海一些商廈管理權,而今次發售上市的房託基金,持有的物業全屬深圳蛇口商業旺區,並委任招商置地出任基金經理。

  物業管理是近年熱門及受投資者歡迎行業,一些大房產集團的房管子公司,由於不斷有新物業管理項目注入,盈利持續上升,市場願意給予頗高估值,部份物管股市盈率高達數十倍,較內房發展公司高得多。

現價息率料達七厘

  注入京滬商廈管理權以及出任招商房託基金的經理,招商置地正向物管轉型,但進度略嫌緩慢,短期主要盈利仍依賴房地產發展。要真正成為招商局集團的物管,仍有待今後一系列重組。

  然而單是作為內房股,招商置地現價偏低,預期今年派息至少可維持8仙,現價息率約七厘。若然進一步「物管化」,其股價將有頗大幅回升空間。

曾廣標


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