房產學人——到底遊客住在哪裏?

       自從實施自由行政策以來,來港的旅客人數直線上升,由2003年的一千五百五十萬人次,上升至2012年的四千八百六十萬人次,十年間升幅高達兩倍;但同期酒店房間並沒有同步增長,只由四萬三千間,增加至七萬六千間,增幅只有73%,供應遠遠落後於需求增長。

      酒店房間的租金因而大幅上升,平均每晚房租由569元,升至1,489元,十年間升了1.6倍,入住率更高達89%,租金升幅比同期商舖和住宅的升幅都要高。可能因為房租上升,愈來愈多遊客改為即日來回,比率由38%,上升至51%;即使過夜的也由平均4晚,減至3.5晚。即使如此,過夜旅客人數仍有驚人增長,由九百七十萬,急升1.5倍至二千三百七十多萬人次。

      因為酒店用地受到規劃限制,改劃困難重重,其中只有賓館和民宿一類最能靈活調動,因為賓館和民宿大多位於市中心,屬1980年代以前落成的商住兩用樓宇,可隨時由住宅改作賓館用途,毋須申請改劃,更毋須補地價。賓館(和未分類)房間的數量由6,212間,一路上升至11,866間,升幅達91%,這只計有領牌照的升幅。而賓館的房租亦由平均每晚254元,升至510元,升幅101%。若以每間房間的建築面積為200方呎計,每方呎每晚租金高達2.55元,即每月呎租76.5元,即使扣除營運成本,比劏房租金還要高出許多。過去賓館和民宿因為招客困難,且入住率無保障,因此住宅轉賓館未成氣候,但隨着互聯網的普及,網上訂房服務及招客推廣大行其道,自然吸引愈來愈多的業主把住宅改裝為賓館或民宿,賺取最高利潤。

      然而,因為這些商住兩用樓宇位處市中心地帶,周邊的工作機會特別多,一直是劏房和棺材房的黃金地段,即使面積再細,仍然多人問津。但隨着政府大力打擊違規劏房,令經營劏房成本大增,進一步鼓勵業主把住宅改裝為賓館或民宿用途,做遊客生意贏取美譽,勝過做無良業主被拉人封樓。

      最後,給大家一道數學題,如果2012年香港的過夜旅客人數是23,770,000人,平均每人留港3.5晚,每間房間平均容納2人,入住率89%,那麼香港應該最少需要酒店房間128,052間,才可接待所有旅客?但2012年全港只有74,212間酒店房間,尚欠53,840間房間,到底多出來的旅客住在哪裏?

      香港中文大學地理與資源管理學系副教授

      姚松炎博士

      

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