張日強 - 加息周期 買賣都要計計數|樓聲隨筆

疫情稍見回穩,惟加息周期終於來臨,本港主要銀行上周都跟隨美國加息,雖然加幅只屬輕微,惟美國聯儲局自3月以來第5度加息,合共加了3厘,聯儲局官員預計直至年底前仍會再加息1.25厘,以壓抑美國高通脹。由於港美息差大,相信本港銀行亦會跟隨,縱使發展商均異口同聲指加息對樓市影響不大,惟新盤推售都會採低價策略吸引市場客源,至於二手市場仍會處於捱打狀態,減價盤仍會成為市場主流,預期買賣雙方都要計計數,以便在加息周期作出審慎的策略。
降壓測有助中細價樓市場

「受到疫情稍稍放緩,惟本港正式踏入加息周期,整體樓市都受到影響,其中發展商往後推盤必定受壓,以近日市況而言,一般都會採取低價策略,尤其是新盤首批單位的開價必定極具競爭力,以便引起市場的迴響,盡快成為市場新焦點,加上市場已消化及預期本港都會跟隨美國加息步伐,故發展商都按原先計劃推盤,相信推盤時都以限量形式推出,並測試市場的承接力。由於即將踏入第4季,市場仍有大批積壓新盤未有推出,因之前疫情持續反覆升溫影響,新盤未有加快推盤步伐,以致市場積壓大批新盤,特別是已批出預售樓花仍未推出市場的新盤,當中包括啟德、大埔及元朗等地區新盤。至於二手市場則處於捱打狀態,本身已經積弱的二手樓可謂雪上加霜,市場繼續浮現減價盤,議價空間更提高至10%或以上,反映二手市場的放盤價有下調趨勢,剛過去的周六日睇樓成交量都明顯下滑,預期二手樓市短期內仍會維持低位。」一間大型代理行董事指,市場已消化及預期加息的消息,故此現時只是心理關口影響,加上股市波動,難免令樓市轉趨淡靜,預期
樓市仍會平穩發展,未有影響發展商的推盤步伐。

另外,上周金管局向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求,由現時的300基點(3厘)下調至200基點(2厘),降低壓力測試要求,對樓市成交量未必會有即時的推動,惟相信有助增加一些原本於壓力測試邊緣位置準買家的入市意欲,特別是有助中細價樓市場,紓緩加息為該類準買家帶來的心理影響。不過,準買家必須小心評估當中涉及的利率和其他財務風險。
張日強

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