張日強 - 加息周期 買賣都要計計數｜樓聲隨筆
張日強
2022-09-26 00:00
字體大小
疫情稍見回穩，惟加息周期終於來臨，本港主要銀行上周都跟隨美國加息，雖然加幅只屬輕微，惟美國聯儲局自3月以來第5度加息，合共加了3厘，聯儲局官員預計直至年底前仍會再加息1.25厘，以壓抑美國高通脹。由於港美息差大，相信本港銀行亦會跟隨，縱使發展商均異口同聲指加息對樓市影響不大，惟新盤推售都會採低價策略吸引市場客源，至於二手市場仍會處於捱打狀態，減價盤仍會成為市場主流，預期買賣雙方都要計計數，以便在加息周期作出審慎的策略。
降壓測有助中細價樓市場
「受到疫情稍稍放緩，惟本港正式踏入加息周期，整體樓市都受到影響，其中發展商往後推盤必定受壓，以近日市況而言，一般都會採取低價策略，尤其是新盤首批單位的開價必定極具競爭力，以便引起市場的迴響，盡快成為市場新焦點，加上市場已消化及預期本港都會跟隨美國加息步伐，故發展商都按原先計劃推盤，相信推盤時都以限量形式推出，並測試市場的承接力。由於即將踏入第4季，市場仍有大批積壓新盤未有推出，因之前疫情持續反覆升溫影響，新盤未有加快推盤步伐，以致市場積壓大批新盤，特別是已批出預售樓花仍未推出市場的新盤，當中包括啟德、大埔及元朗等地區新盤。至於二手市場則處於捱打狀態，本身已經積弱的二手樓可謂雪上加霜，市場繼續浮現減價盤，議價空間更提高至10%或以上，反映二手市場的放盤價有下調趨勢，剛過去的周六日睇樓成交量都明顯下滑，預期二手樓市短期內仍會維持低位。」一間大型代理行董事指，市場已消化及預期加息的消息，故此現時只是心理關口影響，加上股市波動，難免令樓市轉趨淡靜，預期
樓市仍會平穩發展，未有影響發展商的推盤步伐。
另外，上周金管局向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求，由現時的300基點（3厘）下調至200基點（2厘），降低壓力測試要求，對樓市成交量未必會有即時的推動，惟相信有助增加一些原本於壓力測試邊緣位置準買家的入市意欲，特別是有助中細價樓市場，紓緩加息為該類準買家帶來的心理影響。不過，準買家必須小心評估當中涉及的利率和其他財務風險。
張日強
降壓測有助中細價樓市場
「受到疫情稍稍放緩，惟本港正式踏入加息周期，整體樓市都受到影響，其中發展商往後推盤必定受壓，以近日市況而言，一般都會採取低價策略，尤其是新盤首批單位的開價必定極具競爭力，以便引起市場的迴響，盡快成為市場新焦點，加上市場已消化及預期本港都會跟隨美國加息步伐，故發展商都按原先計劃推盤，相信推盤時都以限量形式推出，並測試市場的承接力。由於即將踏入第4季，市場仍有大批積壓新盤未有推出，因之前疫情持續反覆升溫影響，新盤未有加快推盤步伐，以致市場積壓大批新盤，特別是已批出預售樓花仍未推出市場的新盤，當中包括啟德、大埔及元朗等地區新盤。至於二手市場則處於捱打狀態，本身已經積弱的二手樓可謂雪上加霜，市場繼續浮現減價盤，議價空間更提高至10%或以上，反映二手市場的放盤價有下調趨勢，剛過去的周六日睇樓成交量都明顯下滑，預期二手樓市短期內仍會維持低位。」一間大型代理行董事指，市場已消化及預期加息的消息，故此現時只是心理關口影響，加上股市波動，難免令樓市轉趨淡靜，預期
樓市仍會平穩發展，未有影響發展商的推盤步伐。
另外，上周金管局向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求，由現時的300基點（3厘）下調至200基點（2厘），降低壓力測試要求，對樓市成交量未必會有即時的推動，惟相信有助增加一些原本於壓力測試邊緣位置準買家的入市意欲，特別是有助中細價樓市場，紓緩加息為該類準買家帶來的心理影響。不過，準買家必須小心評估當中涉及的利率和其他財務風險。
張日強
最Hit
更多文章
