財金解碼——增長潛力龐大 併購利好股價 淡市選物管股穩守突擊

        港股目前仍內外交困,第三季更大插近2500點。物管股除受外圍影響較小外,行業上無論來自內房母企或併購所帶動的在管面積增長均極具空間。早前雅生活(3319)公佈收購獲多間大行看好,走勢一度受帶動。板塊中,雅生活及碧桂園服務(6098)近期均累升不少,板塊其餘個股可望在資金輪流炒下追落後,可吼位部署。

        上個交易日為恒指季結日,總結首三季雖有245點進帳,但第三季卻跌2450點。在本港局勢未有緩和跡象及中美貿易戰反覆下,港股前景仍然偏淡,可考慮轉泊防守力強的物管股。

  內地物管行業集中度持續上升,市場預期板塊未來2至3年的盈利增長料平均可達30%。雅生活上月底便公佈,以不超過20.6億元人民幣總代價,收購中民物業及新中民物業60%股權。市場對收購反應正面,大和指收購短期內帶來的利潤貢獻雖不大,惟中長線看好,而以12.5倍市盈率的收購作價亦合理,將目標價由17.7元上調至20.6元,重申「買入」。

恒指上季大跌2450點

  瑞銀亦指,交易完成後雅生活的管理面積將增加139%,至5.05億平方米,認為該股估值吸引,現價約為2020年預測市盈率的14.4倍,而2019至2021年每股盈利年複合增長可達31%,為物管中最吸引。雅生活周一收報18.08元。

  走勢上,雅生活自公佈中期多賺逾六成後累升約28%;而綠城服務(2869)及碧桂園服務自中績後亦分別升約26%及18%,並於上月中市況轉弱後表現硬淨,以橫行走勢力保不失。不過,急升過後,綠城服務及碧桂園服務的預測市盈率為33.6倍及38.9倍,估值較貴。相對上,預測市盈率約20倍的雅生活會較為值博。

彩生活可望受惠大灣區

  此外,板塊中相對落後的中海物業(2669)及彩生活(1778)亦可留意,兩者中期盈利分別增12.5%及23.2%,但均因毛利率欠佳而遭市場看淡。不過中海物業其後隨大市反彈,現走勢較為反覆,但仍企穩150天線(3.78元)之上,預測市盈率約25倍,估值合理。匯證看好其在母企中海外(688)支持下可積極擴大市佔,目標價自3.8元上調至5元,維持「買入」評級。中海物業周一收報3.87元。

  至於彩生活走勢雖較弱,但其息率卻有4.6厘,遠高於行業平均約2厘。該股早前引入京東作策略股東,加上大股東為主力佈局深圳的花樣年(1777),可望受惠大灣區發展。

行業銷售穩健 內房股估值佳

  內地房企8月銷售表現穩健,多隻龍頭均錄得雙位數字增長,有大行指表現較預期為強。國家近年為調控樓市過熱,收緊內房信貸,不過有分析指相關因素已反映於股價中。再者,為應對經濟下行壓力,推動房產市場始終為谷經濟的有效舉措,相信在「一城一策」的主調下,內房仍具動力,加上樓市冷卻亦有助寬鬆政策出台,可趁現估值吸引加以收集。

或有寬鬆政策出台

  內房股周一表現亮眼,其中潤地(1109)一度漲逾2%,曾突破所有平均線,最終收升1.7%,報32.85元,貼近百天線(32.89元)附近。該股商業地產華東區總經理上月底指,目前公司已進駐該區61座城市,旗下擁有116個在管商業項目。在長三角地區,則已佈局11座城市,擁10個在營項目及20個籌備項目,總體量約273萬平方米。

碧桂園銷售增近五成

  銷售表現方面,潤地8月份總銷售額219.3億元人民幣,按年增15.2%;首8月總合同銷售額1533.9億元人民幣,增13.9%。整體而言,內房龍頭8月銷售表現標青,其中碧桂園(2007)及恒大(3333)別增長49.5%及18.8%。

  野村報告指,該行追蹤的17間內房8月銷售按年增長21%,較7月的增長16%為快。行業中首選為潤地、中海外(688)、世房(813)、旭輝(884)及奧園(3883),同予「買入」評級,認為五者具穩健的資產負債表,並料明年的盈利增長料可提速,因銷售增長跑贏及毛利率穩定。

  大摩亦指,上半年內房業績良好,而市場收緊信貸的情況已大致反映,另樓市冷卻有助預期第四季寬鬆政策出台,並指內房估值吸引,推介潤地及龍湖(960)。

財金解碼 本報記者

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