財金解碼——信貸資金較緊 降價賣樓套現 聚焦內房股「三條紅線」

        去年中央明確內房融資管理規則「三條紅線」,大大衝擊以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式。對於近期內房企業公佈新一輪的中期業績,市場焦點已不但在於單位銷售表現,對企業符合「三條紅線」的進度尤為關注。

        「三條紅線」是指包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不少於1倍。

  過去兩月,受債務困纏的中國恒大 (3333) 出售總值411.78億元(人民幣,下同)的資產,實際套現148.28億元,在減少買地、劈價賣樓下,上半年有息負債下降1447億元,至5718億元,助其淨負債率降至99.8%,「三條紅線」中一項終回歸「綠檔」。

  另一間有紅線未達標的內房萬科企業(2202)亦是市場關注點。公司去年底止,剔除預收款項後的資產負債率達70.4%,略為超出70%的法定要求。萬科今次中期財報顯示三項指標已全歸「綠檔」,分別是69.7%、20.2%及1.67倍,其中計算現金短債比時,萬科已扣除其預售監管資金及受限資金544億元。

萬科中期「全綠」見改善

  然而,受第二季疫情反覆及經濟低迷影響,萬科上半年純利自2017年再次錄得按年倒退,純利110.47億元,下降11.7%,不派中期息,反映內房市場已進入發展商劈價賣樓、買家入市觀望的惡性循環。

  滙豐報告指,萬科上半年毛利率按年急跌9個百分點至22.9%,幸好售樓收入適度按年增長14%,導致核心利潤按年下降12%,萬科管理層擔心未來數年毛利率持續下滑,對盈利前景極為不利,該行下調萬科今年至2023年毛利率約5個百分點,對三個財年按年的盈利增長預測分別為1%、9%及9%,下調其目標價由33.9元至31.4元,維持「買入」評級。

  事實上,融創中國(1918)董事長孫宏斌警告,下半年的房地產市場會較「慘烈」,原因之一是整個信貸資金比較緊,有些企業壓力較大,逼使降價賣樓套現,另一原因是國家政策比較堅決,使市場預期房價不會上漲,下半年貸款還是一樣的難,加上經濟惡化,市場購買力將大幅下滑。

  截至6月底,融創淨負債率約為86.6%,較去年底下降約9.4個百分點;非受限現金短債比約為1.11, 較去年底提升約0.03;剔除預收款項後的資產負債率約為76.0%,較去年底下降約2.3個百分點,「三條紅線」仍有一項未達標。

  高盛報告指, 融創收入按年上升23.9%,但毛利率下跌2個百分點至21%,令核心盈利上升1%至132億元,預計今年至2023年其應佔預售將基本維持在4,000至4,200億元水平。該行將融創今年至2023年三個財年的基本盈利平均下調兩成,並大削目標價由41元至35元。

  高盛引述管理層稱,公司目標是以去槓桿為先,冀在明年年完成「三條紅線」目標,同時希望減低融資成本,以及提升信貸評級。

  同樣面對「三條紅線」達標問題的碧桂園(2007),該集團總裁莫斌預期,有望在2023年上半年滿足全部達標。碧桂園上半年純利149.96億元,按年增長6.1%。每股派中期息0.2098元。

碧桂園料明年上半年全達標

  副總裁兼首席財務官伍碧君表示,集團自2018年度起已着手調整負債比重,目前在剔除預收樓款後的資產負債比率更由80%降至77%。因此在滿足三條紅線方面,不見得對利潤有影響。

  高盛指出,碧桂園截至6月底止未登記銷售額的毛利率為19%,該行將今年至2023年的登記毛利率假設由22.2%下調至平均19.7%,並料毛利率將在2023年觸底反彈,原因是新收購的項目可能會產生逾兩成毛利率,故分別下調碧桂園今年至2023年每股盈利預測8%、16%及20%,削目標價至12.1元,相對淨資產值仍保持35%折讓。



融創20天線整固待變

公司動向:向彰泰收購54個房地產開發項目及3個房地產代建項目八成權益。

最近業績:6月底止半年營收958.16億元人民幣,按年升23.9%。純利119.89億元人民幣,按年升9.4%。

股價走勢:股價於3月底見34.9元高位後便大幅回落,近日於20天線(20.23元)整固待變。

大行評估:摩通予評級「買入」,目標價33元。



碧桂園重上50天線

公司動向:市傳旗下碧桂園服務與萬科因價格問題,暫退出收購恒大物業。

最近業績:至6月底止半年營收2,349億元人民幣,按年升27%,純利149.96億元人民幣,按年升6.1%。

股價走勢:8月盤中曾低見52周低,近日股價靠穩,重上50天線並上望100天線。

大行評估:瑞信予評級「跑贏大市」,目標價10.2元。



海螺創業估值便宜

  隔晚美股微跌,但港股科技昨日繼續彈,恒指全日收26028點升149點或0.6%。恒生科技指數報6693點升85點或1.3%。國指升1%,大市成交額1818億元。恒指夾淡倉,彈多幾百點不難,但不似是轉勢。

重磅科技股齊升

  大型科技股網易(9999)次季業績後股價大升6%至150.8元,上月低位117.2元,今年2月高位207.8元,騰訊(700)、京東(9618)、小米(1810)均升1%。美團(3690)升1.7%至253.4元,上月低183.2元,2月高位460元。其他手遊股亦走高,心動(2400)漲9%至45.2元,7月低位35.5元,2月高位114.5元。指尖悅動(6860)升6%至0.209元。

  教育股亦繼續彈,天立教育(1773)漲9.4%,睿見教育(6068)及思考樂教育(1769)各漲5%。新東方在線(1797)升8%至4.66元,7月低位3.71元,去年7月高位43.45元。中資券商股中金(3908)升6.1%,廣發證券(1776)漲3.4%。憂慮監管,煙草概念股跌,華寶國際(336)跌8.6%,思摩爾國際(6969)跌3.6%,比亞迪電子(285)跌1.8%。

  業績關連個股,聯想控股(3396)大升14%,中期業績收入2285億元,純利46.91億元,按年升6倍。

  京東健康(6618)中期收入同比增長55.4%。股價升5%報76元,天立教育(1773)中期純利增長29%至2.7億元,股價彈9%。JS環球生活(1691)中期純利按年增136%,績後遭滙豐微降目標價,股價跌6%。

贛鋒多賺八倍反跌5.7%

  恒大集團舉行「保交樓」軍令狀簽署大會,集團上下全體員工誓確保完成樓盤交付。中國恒大(3333)跌3.2%。美銀證券重申贛鋒鋰業(1772)買入評級,目標價升5%至210元。美銀上調其2021至23年盈利預期5%至6%。今年上半年淨利潤按年增836%,符其盈喜預期,股價跌5.7%至168.9元。

  板塊輪流炒,早前超跌的反彈,早前表現好的反而有獲利回吐,並不是大市轉勢看好全面回升。剛公佈中期業績的海螺創業(586)主業是提供環保節能解決方案,亦持有48%安徽海螺水泥(914),往績市盈率只是6倍多,營業額及純利不斷上升,昨日收32.15元升1.1%,仍然超便宜。

財金解碼 本報記者

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