財金解碼——傳中央約談地產商 市場或過份解讀 本地地產股低位反彈

        傳被中央告知「遊戲規則已變」的本地發展商,假期前獲大孖沙出手增持下回穩,中秋假期後延續反彈,之前單日蒸發800億元市值的四大地產商中,長實(1113)收43.8元,升0.57%、新地(016)收98.75元,升2.76%、恒地(012)收29.85元,升1.02%,僅新世界(017)收30.9元,微跌0.16%,反映市場之前可能過份解讀。

        香港樓價一直是多項全球房價排名的三甲之列,長期居高主因還是住屋供需失衡,傳中央約談地產商協助解決房屋問題,令市場憂慮內地「共同富裕」監管風暴殺到本港,地產股周一遭受血洗。外資大行普遍看淡,認為政策陰霾將持續影響地產股表現。

新地及信置受看好

  摩通地產分析員梁啟棠發表報告,指發展商被知會要協助解決房屋問題,將是導致地產股可見未來落後大市的因素。該行假設未來可能出現的兩種情境:一、發展商將所有農地無償捐贈予政府;二、未來所有發展商的項目只能提供零現金流折現(DCF),屆時長實與新世界的股價下行風險最少,與上周五收市價比較會跌9%,而信置(083)及新地的下行風險為20%,恒地的下行風險更高達37%。

  摩通認為,雖然市場並未將發展商擁有農地資產計算入股價中,但該行作出更嚴苛的假設,就是發展商所有住宅開發項目的價值為零,並由此將地產股資產淨值(NAV)再扣除14至40%。該行認為未來土地供應的增加主要是公私營合作的模式、農地回收及土地餽贈,鑑於發展項目利潤率持續下降以及公營房房供應上升限制樓價升勢,發展商持有過多的土地儲備是沒有意義的。

  不過,滙豐環球研究比較樂觀,指發展商可透過釋放農地儲備以解決香港房屋短缺的問題,方法包括土地共享試點計劃,利用開發商的執行力向公眾提供公共房屋。該行並對發展商進行敏感性分析,如他們向政府免費提供農地儲備,在納入各種房地產價格的情況下,假設香港樓價下跌10%,則該行對發展商的資產淨值預測降5.5%,而他們的2022及2023財年的溢利,亦將下降7.1至7.3%;如部份發展商高度依賴透過農地儲備而補充其土儲,則有機會影響公司盈利能力。

  在地產發展商中,該行較為看好新地及信置,均予以「買入」評級,認為新地的可開發土儲規模龐大,且經常性收入增加,盈利可見度優於同業。

  看淡地產股的摩通,亦予新地「增持」評級,因該行預料未來大部份土地可能會分配給公共房屋,新地具有8年的土地儲備在同業中是一個差異化因素;又指長實最有能力通過股票回購以抵銷每股收益下降的公司。

  事實上,資料顯示在大跌市當天,新地及長實同獲大股東入市增持「托價」。其中,李嘉誠基金會於本月15、16、17及20日連續四個交易日增持長實集團,期間每日均價介乎42.7979至48.2668元,涉資接近1.23億元;周一大跌市單日增持120萬股,涉資5,076萬元,數量為近一個月最多。新地前主席、「郭老太」鄺肖卿周一亦於場內增持新地,每股均價94.7981元,涉資逾6.86億元,於新地的權益上升至27.03%。

10月6日公佈《施政報告》

  一眾地產發展股前景如何定奪,一個關鍵日期是10月6日公佈的《施政報告》,屆時可更清楚了解香港即將出台的樓市政策方向。短期而言,地產建設商會周五(24日)舉行例行會議,議程包括討論中央約談本地地產商事件,商會執委會主席梁志堅強調,本地地產商一直有與特區政府商討如何增加供應,如希望政府增加賣地及加快審批農地程序,多管齊下解決土地問題,且看各大孖沙在中央「溫馨」提示下,能否在會上得出對策。實際上香港房屋問題十分複雜,當對手換成「阿爺」,發展商能否見招拆招將政治環境轉變成機會,是左右地產股前景的最大因素。



新地創一年低位

公司動向:就屯門藍地紫田村項目申請放寬地積比率之覆核申請遭駁回。新地將會研究判詞以決定下一步行動。

最近業績:至6月底止全年度收入852.62億元,按年增加3.15%。

股價走勢:3月曾高見126元52周高位後反覆回落,近日更創逾一年低位,跌穿所有均線。

大行評估:瑞信予其「跑贏大市」評級,目標價143.5元。



恒地目標價43.7元

公司動向:旗下鴨脷洲住宅項目「逸南」加推後,迄今套現4.2億元。

最近業績:6月底止中期上半年收入按年減少19.65%至87.92億元;期內股東應佔盈利大增1.31倍至65.49億元。

股價走勢:6月盤中曾見52周高,近日股價大幅回落,跌破所有均線。

大行評估:瑞信予其「跑贏大市」評級,目標價43.7元。



信義玻璃回購不斷

  恒大地產解決今日到期債息,刺激港股上升。中國恒大2025年到期8.75%美元債每1美元面值上漲約4.9美分至29美分水平,仍然低迷,不代表持債者在債券到期時可收回本金100美分!

  恒指昨日高開392點,早段曾升605點一度高見24827點,其後升幅收窄,低見24313點,最終全日升289點收報24510點;國指升1.1%收報8733點;恒生科技指數升0.9%收報6300點,大市成交1789億元。

  恒大系個別發展,恒大 (3333) 升17%報2.67元,恒大物業(6666)升7.9%,恒大汽車(708) 升0.3%,但恒騰 (136) 跌7.4%報1.89元。

  其餘內房股方面,雅居樂(3383)升12%,融創 (1918) 升9%,碧桂園 (2007)及富力 (2777) 各升7%,中海外 (688)、世茂(813)及潤地(1109) 各升6%。物管股碧桂園服務(6098)升12%。

電力股大幅上升

  美聯儲局將減少買債,明年或啟動加息,息差擴闊有利銀行股,滙控 (005) 及渣打(2888) 分別升2%及3%。紙業板塊強,晨鳴紙業(1812)漲18%,內地9月首十五天體育用品線上銷售低迷,體育用品特步 (1368)及安踏 (2020) 各跌4%及3.8%。

  金融股反彈,恒大的大債主民生銀行 (1988)升7.6%。交行 (3328)及農行 (1288) 各升2%。內險股中國太平 (966)及新華保險(1336)亦各升2%。

  科技股騰訊 (700) 升2.9%報463.2元,美團(3690)升5.2%報242.6元。但阿里巴巴(9988)跌0.2%及小米 (1810)跌2.6%。汽車股長城汽車(2333)跌4.3%至5.1%。電力股又暴上,潤電 (836)升14%,中廣核電力(1816)升12%。油股中海油 (883) 升2.9%。新特能源(1799)大升9%報22.8元,公告,簽署多晶硅戰略合作買賣協議。

  花旗指,太陽能玻璃銷售價格在今年迄今下跌約40%後,下行空間有限;預期中國太陽能行業情緒將受惠於11月1至12日在蘇格蘭舉行的聯合國氣候變化大會,龍頭信義玻璃(868)近月不斷回購,可博再彈。

財金解碼 本報記者

hd