財金解碼——北部都會概念 等食大茶飯 地產股土儲厚買定離手

        本地住宅地產股受惠《施政報告》中提及的「北部都會區」計劃,加上未有如早前報道所傳中央有意改變本地發展商「遊戲規則」的不利措拖推行,在政策風險紓緩下板塊急彈。分析認為,本地地產發展股受惠政府未來「北部都會區」計劃,農地土儲較多的龍頭恒地(012)、新地(016)及新世界(017)更可得益於農地價值釋放。展望上,未見政府推出新的打壓樓市措施,預期本港樓價續可平穩發展,另本地消費在疫情緩和下回暖,料利好地產租務表現,本地地產板塊現水平不妨吼位吸納,作中長線部署。記者 蘇子進、尹琛

        市場於9月下旬傳出中央要求本地發展商幫助解決香港的住屋問題,因或令發展商利益受損,拖累本地地產股一度急挫。最新一份《施政報告》中,行政長官林鄭月娥就土地規劃及房屋方面「重錘出擊」,當中着墨發展的「北部都會區」,佔地約300平方公里,可額外開拓約600公頃用地作住宅和產業用途,整個「北部都會區」估計可提供的住宅單位達92萬個,一共可容納約250萬人居住。此外,為加快土地改劃步伐,政府亦有意全面檢視土地發展相關的法例。而因應「北部都會區」等一系列土地釋出發展潛力,預期全港於未來25年內,預計將有逾99萬至111萬個單位應市。

憧憬加快農地轉換步伐

  不過,政府雖多管齊下增加私樓供應,惟相關措施屬於中長線,在房策「遠水不能救近火」及未見針對發展商的具體政策下,地產股的不明朗因素暫得以掃除,加上市場憧憬本地農地轉換步伐可進一步加快,推動板塊在《施政報告》發表後次日(10月7日)曾顯著回彈,恒地曾彈高逾9%,最終高收7.05%;新世界曾走高4.76%;新地最多曾揚5.12%。此外,政策陰霾消散下,個別大行亦對行業前景轉趨樂觀,亦為推動板塊回彈因素。

  大和指,市場對政策風險的擔憂似乎被誇大,《施政報告》中未有提及針對發展商的具體政策,並認為「北部都會區」發展及積極增加土地供應,未必會損害發展商的盈利能力,預計不會出現任何住屋相關的大刀闊斧新政策,重申對行業的正面看法,股價有進一步復甦空間。地產發展股中,該行予恒基及新地「買入」評級,目標價分別為48元及156.8元,兩者上日收報32.35元及102元,升0.78%及1.09%;另長實(01113)評級亦為「買入」,目標價為68.3元,該股上周五收報46.55元,升2.2%。

  滙證亦對住宅地產股看法積極,認為新一份《施政報告》提倡釋放私人土地、加強公私營合作、舊區重建,為發展商帶來增長機會;並釋除投資者對政策方向的疑慮,因而對地產股轉趨正面,並將恒地評級上調至「買入」,目標價看36.4元。另對新地及信置(083)予「買入」評級,目標價分別為148.7元和14.9元。信置上日收報10.86元,升0.93%。

  香港股票分析師協會副主席郭思治指,「北部都會區」的倡議有助釋放農地價值,尤其是恒地及新地具大量逾十年前以低價購入的農地,得益會較大。他並提到除新發展區外,多隻本地龍頭地產股均具穩定的租金收入,財政狀況健全,相信加上「北部都會區」的概念,投資者作中長線部署地產股,可獲理想回報。

  至於收租股及房託股,郭思治認為亦可視作吸納目標,因疫情的利淡已過。他指上述兩個板塊若見反彈,走勢雖較慢,但收租股如希慎(014)及太古地產(1972)多數業務均處核心地區,如市道進一步回暖,料租金收入可具相當升幅。而房託股則勝在收入穩定及派息理想,如置富(778)具6厘息,另領展(823)除屋苑社區業務外,近年亦積極收購內地及海外物業,料可漸見收成。

  技術上,領展於上月底回至超賣水平見彈,近日並成功收復20天線(69.82元)。摩通指,領展今年3月底以來經營表現持續改善,整體租金回調已調至低單位數,租戶銷售增長僅較2019年同期低數個百分點,認為近期領展的經營表現可支持該行對其3%至4%內生增長的預期,重申「增持」並予目標價87元。領展上周五收報68.4元,升1.71%。

小心儲局擬縮量寬

  圓通環球金融集團行政總裁曾永堅於本地地產股中亦較偏好房託股,因可受惠剛性的社區消費需求,投資風險較少,建議可於股價走勢平穩時吸納,相信長線有助對沖風險,當中較推薦置富及領展。至於住宅地產股,曾永堅指部份不明朗因素雖已紓緩,惟仍需作觀望,因未來樓價或因本港土地供應增加而溫和回落,影響發展商毛利表現,故可待政策更為明朗化再作部署。

  此外,花旗銀行財富管理業務高級投資策略師陳正犖則提醒投資者,對住宅地產股回彈保持警惕,因不明朗因素未完全消除,目前仍未為長線吸納板塊時機。他指出,香港住宅樓價可能已經在第三季見短線高位,直至明年中有機會累積調整7%至10%,主因包括部分需求或已於疫後復甦被提早消耗,而置業氣氛或已受宏觀負面消息影響,如股市調整、政策風險擔憂,及美國聯儲局今年第四季或開始縮減量化寬鬆措施,均有機會成為短線影響樓市需求藉口。

  至於政策方面,陳正犖估計於立法會和行政長官選舉後,政府或對樓市政策再展現強硬立場,故相關風險疑慮未完全消除,並對住宅地產股持謹慎態度。

  相對上,零售及商場股所面臨政策風險較小,而且有機會受通關憧憬所刺激,於地產股中可看高一線。

財金解碼 本報記者


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