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財金解碼——展開房產稅試點 炒樓客首當其衝 內房股暴富時代或過去

        中國在推動「共同富裕」下,被喻內地房市最大的稅改——「房產稅試點徵收」終於啟動,意味着房地產圈的暴富時代或許已經過去。中國人大常委會上周五通過授權國務院在部份地區展開房產稅試點工作,外界認為房產稅將成為打擊房市泡沫的有效武器。

        根據初步資料,房產稅的徵稅對象包括居住用、非居住用等各類物業,不包含農村宅基地。試點期限為5年,首當其衝的會是有多套房產的炒樓客,衝擊最大的是一、二線城市如杭州、寧波及深圳。

  有關房產稅具體的徵稅範圍、徵稅對象、稅率等細節仍未知悉,但此前上海、重慶早在2011年率先試點徵收房產稅。上海是針對第二套及以上新購住房,人均60平方米以上部份徵收房產稅;重慶則以豪宅群體作為徵收對象。兩市試點以來,相關稅收都不多,對抑制房價並未起到作用。而且,徵收房產稅難免對當地房市造成一定衝擊,故此徵稅的先行試點首選全國一、二線城市,主要考慮是這些城市的財政通常不過於倚重賣地收入,相信能夠避免造成太大衝擊。

摩通:弱勢不會持續太久

  摩根大通報告指出,房產稅試點啟動可能令部份房企股價短期呈弱,但相信弱勢不會持續太久,隨着下月更多信貸寬鬆的措施出台,內房板塊或重回7月中旬的水平,即升幅約一成,相當於5.5倍市盈率,摩通建議低撈中國海外(688)、華潤置地(1109)及龍湖(960)。

  摩通認為,由於房產稅試點期限持續5年,意味全國房產稅的立法和實施將推遲至2026年後,令整項程序有更清晰的時間表,預期各大城市執行情況可能不盡相同,但原則應該與上海及重慶相似,即針對持有多戶的業主,需要支付房產稅的家庭百分比或低於一成,稅率可能低於1.2%(實質稅率介乎0.3-0.5%)。

  摩通估計,首批徵稅的試點城市可能包括浙江(杭州/寧波)、深圳、海南、蘇州、濟南等10市,最快明年徵稅,料今年底前當局會披露更多稅改細節,儘管徵稅短期影響部份城市的房價表現,但應該不會造成長期實質性的影響,對上海及重慶這類大城市,供需因素在房市扮演更重要的角色。

  摩通預計,未來數月對房市信貸寬鬆措施將持續推出,特別是樓宇抵押貸款方面,根據貝殼代房統計,10月份全國90大中城市平均首套房的抵押貸款利率下降了1個基點,降至5.73%,為今年首次錄得跌幅,下降趨勢應持續到今年第四季度。另外,內房開發商本月銷售較9月有所改善,但摩通指第四季內房銷情仍會錄得按年下跌,原因是去年基數高、房市仍然疲軟,以及寬鬆信貸對提振市場氛圍的滯後。

  美銀證券發表研究報告指,中銀保監近日提出考慮通過降低首付比例及抵押貸款相關政策支持首次購房買家,10月份數據亦顯示內地有20個城市按揭貸款利率有所下降,同時據該行調查所得,本周較早時間開發商銀行貸款渠道趨向放寬。

  該行認為,當局近日已向市場傳達刺激樓市需求的重要寬鬆信號,對上一次降低首付比例為2015年,預計如果首付比例放寬,按揭貸款額度亦將更加寬鬆。

房產稅是政策必選項

  美銀證券指出,內房現時估值相當於明年預測市盈率約4倍,較歷史均值低出約兩個標準差,於該板塊中繼續看好優質股份,認為無論政策前景如何,該些公司都可增加市場份額,國企首選中海外、華潤置地、萬科(2202) ;民企首選龍湖、旭輝及新城控股(1030)。另美銀證券維持對碧桂園及富力(2777) 「跑輸大市」評級。

  中金報告認為,房產稅是政策必選項,有利於房地產行業長期平穩健康發展。雖然房產稅試點可能令觸發房價受壓的憧憬,但隨着「房住不炒」觀念進一步強化,這將在大幅壓低投資性購房需求,促進擁有多套房產的居民家庭釋出閒置住房,有助於明年新房供給潛力偏弱時改善供需狀況,也有利於穩定房價預期。

碧桂園50天線整固

        公司動向:至9月中旬,旗下博智林建築機器人已有18款機器人投入商業化應用,累計交付超400部。

        最近業績:至6月底止半年營收2,349億元人民幣,按年升27%,純利149.96億元人民幣,按年升6.1%。

        股價走勢:9月底股價曾低見52周低6.5元,近日回穩並於重上50天線(8元)整固。

        大行評估:摩通予評級「中性」,目標價6.8元。

潤地上試37元

        公司動向:與系內公司北京秀領潤睿成立合營,投資溫州鹿城區項目,公司於合營項目持股51%。

        最近業績:6月底止半年營收737.4億元人民幣,按年增長63.8%;期內盈利131.3億元人民幣,按年增長15.4%。

        股價走勢:股價於8月初見25.5元低位後逐步回穩,近日突破所有均線上試37元。

        大行評估:里昂予其「買入」評級,目標價46元。

中航科工炒上落佳選

  隔晚美股杜指及標普500指數曾創歷史新高,特斯拉股價收盤亦衝破二月高位創歷史新高,但對港股幫助不大,恒生科技指數收報6654點,跌1.3%,恒指低見25905點,收報26038點,跌93點,國指收報9259點,跌0.6%,大市成交只有1139億元。

  內房股連續兩日大跌,合景泰富(1813)跌8%,融創(1918)跌7%,旭輝(884)及潤地(1109)及奧園(3883)各跌6%,碧桂園(2007)及雅居樂(3383)各跌4%。恒大系方面,中國恒大(3333)收報2.56元,跌4%,恒大物業(6666)跌5.9%,恒大汽車(708)跌6.7%。

  科技股方面,阿里健康(241)料中績轉蝕最多3.2億人民幣,股價跌10%。阿里巴巴(9988)收報169.5元,跌2.6%,百度(9888)及美團(3690)各跌1%,B站嗶哩嗶哩(9626)跌3.9%及平安好醫生(1833)跌6.3%。摩通稱煤炭短缺最壞情況已過,下調兩隻煤炭股評級,兗州煤(1171)再跌8%領跌煤炭股。

  電動車股造好,比亞迪(1211)曾破頂見319元歷史新高,收報311.4元,升2.8%。獲聯交所確認可進行分拆比亞迪半導體。其餘電動車股,理想汽車(2015)升5.4%,小鵬汽車(9868)升8.7%。餐飲股海底撈(6862)跌4%續創調整新低及兩年多低價。

  大摩發報告料內地啤酒行業潛在加價,潤啤(291)及百威亞太(1876)分別升5.6%及3.7%。教育股新東方在線(1797)跌4.5%,決定下月底前終止K-9業務,料對營收有重大不利影響。滙控(005)績後獲大摩上調目標價,股價升1.7%收報47.5元。個股方面,五菱汽車(305)收漲近15%,廣西汽車集團新能源汽車項目主體工程基本完工。瑞銀上調李寧(2331)目標價至112.8港元,評級買入。指李寧第三季銷售好於預期,公佈的第三季零售銷售按年增長超過40%,股價升4%。

  大摩稱,通脹預期似乎仍很強勁,對企業收益和經濟增長而言,前景似乎有些黯淡。認為總體放緩將比預期更嚴重,持續時間更長,因為需求將在明年初下降,個人可支配收入將大幅下降。隨着美聯儲開始收緊貨幣政策,經濟增長將放緩至明年,股市基本面惡化。

  中航科工(2357)一直是炒上落佳選,今月股價在4.8元水平牛皮,隨時又重上6元水平,可敲。

財金解碼 本報記者


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