恒聲集——啟德商業地改住宅符合趨勢

  最新的一份《財政預算案》中提出,政府正研究把東九龍區的5幅商業用地改劃作住宅用途,如證實可行,計劃在今年啟動法定城規程序改劃用途,初步估計共可提供約5800個私人房屋單位。

  根據政府2020年11月對立法會議員提問的答覆中可見,從2015年4月至2020年10月底,啟德有三幅酒店或商業用地因所收到的地價標金未達到該用地的底價,導致流標。由此可見,商業用地需求不如以往熾熱。

消化空置面積最少要3年。

  雖然九龍城區的甲級寫字樓空置率從2016年的高位35.7%,降至2019年的12.1%,但數據尚未反映疫情對營商環境的影響。根據世邦魏理仕研究部數字,2019年下半年以來,寫字樓的吸納量出現有史以來最嚴重的負值,逾200萬方呎,而要消化目前空置面積,可能最少需要3年。

  究其原因,一來是受到疫情的影響,不少企業都選擇縮減規模,或將寫字樓由高價地區搬往其他地區,甚至部份選擇撤出香港;二來,未來隨著香港融入粵港澳大灣區的發展,亦會有更多大企業選擇在大灣區內設立辦公室,而僅在香港留下有限人員及辦公空間;第三,疫情期間對在家工作及遙距工作會議等應用技術的推廣提供了巨大動力,未來選擇採用共享工作空間、靈活辦公室的企業亦會相應增加。

商業用地十分充足

  根據政府提供的「市場主導經濟土地用途的供求評估摘要,長期(2041年)商業核心區的甲級寫字樓需求短缺為106萬平方米,但非商業核心區的甲級商廈有126萬平方米盈餘,再加上355萬平方米的一般商貿用地盈餘,香港的商業用地十分充足。

  在此條件之下,筆者認為將5幅商業用地改劃作住宅用途的決定是在衡量市場反應及經濟情況之後,較為理想的土地資源分配結果,一方面市區的住宅一直供不應求,另一方面,未來在九龍東核心商業區形成之後,當中穿插少量住宅區亦可讓整體區內配套規劃更為完善,為在附近商廈工作的人提供居住空間的選擇。

香港經貿商會會長

李秀恒


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