金融High Tea——內房進入大魚食大魚年代

        上周五美伊緊張局勢略為緩解,港股反彈77點,收報28638點。市場觀望中美本周簽署首階段貿易協議,要觀察市場對協議具體文本反應。

  內房陸續派發2019年成績表,記得去年10月時,萬科(2202)董事會主席郁亮在公司大會上表示,房產行業「轉折點實實在在到來」,萬科要做的第一件事就是戰略檢討。他在會場上的屏幕,在鮮紅底色反白寫上「活下去」三個大字,說房企戰略目標是要活下去。一時間搞到內房界風聲鶴唳,連排首位的超級房企都話要以「活下去」為目標,其他中小房企豈不是更加無啖好食?

萬科以「活下去」為目標

  萬科其後不但活下去,而且活得很好。在2019年中國房企銷售排行榜,萬科以6249億元人民幣的操盤金額排行第二,到底萬科當日是破釜沉舟,才有今年業績,還是在拚命谷數?至今仍是市場談論話題。

  看排在前十位房企榜,以操盤金額計,排首位是碧桂園(2007),操盤金額7329.5億元人民幣;第二位是萬科的6249億元人民幣;第三位是恒大(3333)的6019億元人民幣;第四位是融創(1918)的5278億元人民幣。融創主要透過併購躋身前列。不過,如果看權益金額的話,即扣除操盤金額內其他股東權益後公司淨權益金額,排第一的是恒大,權益金額5782億元人民幣;碧桂園以5478億元人民幣排第二;萬科則以4103億元人民幣排第三。

  從克而瑞編制的中國房地產企業銷售排行榜中,可以見到幾個重要數據。第一,去年百強房企銷售額增長6.5%,顯著低於過去兩年。第二,巨企佔比上升,首30位內房市佔率達35.7%,創出歷年新高。房企去庫存壓力較大,首100位權益金額門檻下跌8%,即業績差一點也可以打入百強,整體銷售狀況不算理想。

銷售集中 強者愈強

  當中最值得注意的是,內地樓市有進一步集中跡象,首十名已佔銷售權益金額21.4%。內房巨企經常說,樓市集中度仍然不足,在很多其他行業中,首三強已佔市場份額50%以上(首三位內房市佔率僅9.5%)。他們的講法沒有錯,內地預計未來房企將進一步集中化,不止大魚吃小魚,還會進入大魚食大魚狀況。市場不但會淘汰中小企,中大型房企如果做得不好,特別是借貸過度、資金鏈斷裂,隨時會被人分食。

  內房百強業績增長僅6.5%,顯示樓市艱難狀況,大家都要為生存而戰。內地現時有超過10萬間房地產開發商,去年可以查得到的破產者只有400至500間,還是屬於正常狀況。未來可能會有更多小型,甚至中、大型房地產商倒閉,因為隨著中央調控樓市,會令周轉率減慢,那些之前急速擴張,過度借貸的房企,一旦資金出現問題,將會難以存活。

6.5%增長 經營艱難

  若回顧內地樓市過去10年發展,在2010年中國出現首間千億房企,當年萬科以1026億元人民幣銷售額,率先進入千億俱樂部,同年中國經濟規模超越日本,成為世界第二大經濟體。當年中國房地產銷售總額為5.25萬億元,排頭位的萬科佔不到2%。

  十年後的今日,中國穩坐世界第二大經濟體,中國GDP總量直逼100萬億元,較十年前翻了一倍有多,而商品房銷售達16萬億元,增長達兩倍。榜首規模已連續兩年超過7000億元,較十年前增長近六倍。十年前,首三十大房企加起來所佔份額為16.5%,現時已升至接近50%,千億房企達36間。當然在進入千億俱樂部後,能夠存活的機會就比較大了。

碧桂園增長穩定

  未來內地樓市會進入冰火兩重天階段,中小型房企繼續進行淘汰賽,排前列的房企則會穩健增長,但會改變過去狂歌猛進的高周轉模式。去年碧桂園、萬科和恒大增長都很克制,停留在個位數,便知道她們也看到風險。對於這些龍頭企業而言,增長略為放慢不是壞事,因為控制借貸比率,做好準備迎接寒冬,才是能夠長期存活之道。所以不要以為她們增長略慢,便覺得她們很差,反而我覺得是值得股東歡迎的事情。

  以總銷售金額排首位的碧桂園為例,2019年權益金額為5578億元人民幣,較2018年的5019億元人民幣,增長10%,相比首100位權益金額增長6.5%,碧桂園銷售高於行業平均。

  內地中國指數研究院發現,2019年對千億房企銷售貢獻較大的城市,主要集中在長三角、珠三角和京津冀,其中長三角和珠三角的銷售貢獻,分別佔34.8%和14.1%。銷售增長較佳的內房,主因她們聚焦於重點和核心城市。碧桂園有75%權益銷售貨值位於五大城市群,包括長三角、廣東省、環渤海、晉魯蒙和長江中游。在內地調控環境下,像碧桂園這些巨型房企,把焦點集中在一些重點城市群,會獲得較好銷售成績。雖然中央不想人口過度集中在大城市,但人的居住往往會向核心城市轉移,不會因應政策要求而分散,那些重點城市群便成為銷售焦點。像碧桂園集中佈局在幾大城市群,便取得較好銷售業績。

  至於規模次一級的房企,例如在中山起家的雅居樂(3383),亦做出一定成績,主要是由於「量入為出」。在2018年業績發佈會上,雅居樂提出計劃投入500億元,約等於2019年預計可實現銷售比例40%至50%投入,結果雅居樂2019年的操盤銷售金額為1180億元,按年增長14.9%。雅居樂繼續控制資產負債比率,2019年中期資產負責比率為74.5%,按年下降1.6個百分點。 

雅居樂派息吸引

  雅居樂雖然也有進軍北京、石家莊及昆明等城市,但重點仍是在大灣區,其910萬平方米的土儲中,有23%在大灣區。所以,如果對大灣區感興趣,雅居樂是其中一個選擇。

  碧桂園現價12.38元,市盈率6.75倍,股息率4.5厘,一年高位13.56元,估計於二月公佈業績時,有機會突破高位。雅居樂現價12.02元,市盈率5.75倍,派息高達8.3厘,估計也有機會挑戰一年高位13.5元。

買內房睇位食胡

  雅居樂特點是派息慷慨,2019年中期息派0.6港元,按年增加20%,市場期望末期息會較上一年高,會吸引喜歡收息的投資者,在公佈全年業績後入市。

  短期而言,這些房企都可以是吸納對象,但值得注意的是,現時不是房企高歌猛進的時代,一年當中只能夠炒炒上落市,待公佈業績、衝上高位後,很大機會又會回落。現時買內房,最好等業績公佈就食胡,然後等到9、10月,股價較低時再吸納。

陸羽仁

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