金融High Tea——物管股仔大過阿媽

        上周五港股在10天線爭持,收市微升8點,報28458點。上星期恒指累升430點,結束三連跌。騰訊(700)斯人獨憔悴,收跌3.4%,報588.5元,係表現最差藍籌股。同時騰訊公佈的季度業績較預期差,按非國際通用準則計,盈利僅升22%,低過市場預期的28%。去年因為疫情影響,手遊首三季連續錄得60%以上增長,今年首季手遊收入增長明顯放緩。績後多間投行調低騰訊目標價,摩通由800元降至750元;滙豐證券將騰訊目標價降至775元;瑞信亦將目標價降至750元。

恒指權重大執位

  上周五收市後恒指季檢結果出爐,是恒指逐步落實到100隻成份股後的首次季檢。今次恒指成份股將由55隻增至58隻,加入比亞迪(1211)、碧桂園服務(6098)和信義光能(968)。生效日期為6月7日。基金將在6月4日收市後換馬。

  三隻恒指新貴,比亞迪權重是0.98%,碧桂園服務0.97%,信義光能0.46%。未來所有恒指成份股的權重上限將劃一為8%。美團(3690)權重會由4.28%,調升至7.71%;阿里巴巴(9988)權重由5.59%,調升至7.33%。現在權重超過8%的股份,如騰訊和友邦(1299)都會由10%降至8%,滙控(005)由8.4%降至7.9%。由於騰訊權重減低兩個百分點,即騰訊每升1元,將由現時推升恒指4.8點,減低至推升3.9點。

  有散戶說,估唔到碧桂園服務可以咁快被納入恒指成份股,散戶真的看漏眼。碧桂園服務上周五升3%,收報77.85元,市值2356億元,比母公司碧桂園(2007)市值2159億元還要大,真係「仔大過阿媽」,主要原因是阿爺經常強調「樓是用來住的,不是用來炒的」,搞到內房股表現相當呆滯。

  碧桂園在2018年見過18.3元的五年高位後回落,由去年3月開始,基本上長期在9至11元之間上落,上周五收報9.79元。相反,碧桂園服務走在一條很漂亮的上升軌,不斷創新高。碧桂園服務以介紹形式上市,上市初期股價略高於11元,至今已經超過上市初期股價6倍。碧桂園服務上市時,是排在中國物管公司第三位,現時已經是全國第一的物管公司。

物管股營業額增逾50%

  內地《每日經濟新聞》對在香港上市的40間內房物管企業去年業績作統計,這些上市物管企業於2020年營業額平均增長超過50%,當中以世茂服務(873)增速最高達102%。碧桂園服務、永升生活服務(1995)、雅生活服務(3319)和時代鄰里(9928)增速都超過60%。當中最差的是最早上市的彩生活(1778),去年營收36億元,按年下滑6.4%;毛利12.1億元,按年下滑10.9%。彩生活解釋,是減少了一些低收入項目,造成營業額下滑,但亦減少虧損。

  市場一直看好內地物管股,因其業績大幅增長交到功課。當中行業龍頭和去年上市的恒大物業(6666)、華潤萬象生活(1209)和金科服務(9666)業績更備受市場關注。

  以行業龍頭碧桂園服務為例,去年營收156億元,按年增長61.7%;毛利率增加兩個百分點至34%;淨利潤26.9億元,增長60.8%。去年上市的恒大物業去年營收105億元,按年增長43.3%;淨利潤26.5億元,按年增長184.3%,現金餘額126億元,增長1743%。世茂服務去年營業額50.3億元,按年增長102%;淨利潤6.9億元,增長80%。金科服務營收33.6億元,按年增長44%,淨利潤6.3億元,增長69%。可見無論是龍頭大佬碧桂園服務,抑或是幾隻新上市的物管企業都交到功課。

碧服部署千億營收

  市場看好物管股,除了收入和盈利增長理想外,還與她們很激進的增長預測有關。碧桂園服務在業績會上表示,力求2021至2025年的五年內,達成千億營收目標,即由去年156億元增至1000億元以上,營收和盈利增長期內,每年都會達到增長50%以上,目標相當進取。碧桂園服務首席財務官黃鵬表示,非常有信心達到這個目標,整體目標會拆分成幾個子目標,基本管理服務目標接近500億元、增值服務近300億元、商業的相關子公司150億元,城市服務為200億元以上。

  為實現上述目標,碧桂園服務會透過併購方式打入不同行業,例如已經完成對環衞行業龍頭公司滿國及東飛、文津國際保險經紀公司、城市樓宇電梯海報營運商城市縱橫的收購。今年二月底,集團又以50億元收購藍光嘉寶服務的71.2%股權。

  另外,中海物業(2669)和雅生活也有驚人擴張計劃。中海物業行政總裁楊鷗在業績會上表示,中海物業會加大向外拓展力度,在「十四五規劃」中明確提出「內生」和「外拓」,要達到一比一戰略比例,意思是整體生意有一半是向外併購擴張,管理面積規模在未來五年,每年平均增長不低於30%。到十四五規劃末,預測增長3.7至3.8倍。中海物業現時正管理1.8億平方米面積,即五年後要達到最少6.66億平方米管理面積。

大量外拓 鬥快成長

  雅生活則聲稱收入規模會年增長40%以上,三年翻兩番,希望集團市值能達到千億元,希望對產業鏈投資,可以孵化出新的千億產業平台。雅生活現時市值498億元,言下之意是要在三年內市值翻倍。

  看完內地物管企業的擴張大計,固然母公司都要是內地前列房企,透過其母公司開發項目,會帶來大量物管生意,這就是所謂內生的物管生意。但單靠母公司注入的物業管理業務,不足夠支撐其龐大發展計劃,關鍵還是要向外併購或拓展,這就是所謂外拓。以雅生活為例,未來來自股東管理面積只佔20%至30%,來自市場拓展所增加的管理合約面積會佔60%至70%。龍頭內房股如碧桂園比較財雄勢大,有實力去谷大個仔。

  總括而言,內地物管股「仔大個阿媽」,阿媽由於受政策限制,至少市場不看好,搞到股價比較低迷,大多以橫行為主。物管股不受政策干擾,可以大力發圍。近期物管股跟隨大市回落,可以等股價回落得較深時吸納,吸納優質股作中長線投資。

陸羽仁

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