金融High Tea——內房股五行欠水

        上周五港股上升,恒指升405點,升幅1.4%,收報29288點,三日累升978點,結束連續三星期跌勢。美國總統拜登宣佈民主、共和兩黨達成基建開支協議,美股和外圍股市抽升,美股杜指上周五再升237點,收報34433點;標普500指數升0.3%,收報4280點,再創歷史收市新高。

  上周五港股主要炒科技大股,騰訊(700)一度高見600元,收報598.5元,升2.7%,推升恒指58點;阿里巴巴(9988)升2.6%,收報215.6元,推升恒指54點;美團(3690)一度飆升5.7%,高見333元,收報330元,升幅4.8%,推升恒指113點。

澳門賭股 繼續尋底

  澳門賭股狀態比較差,金沙中國(1928)跌1.3%,收報33.05元;永利(1128)跌2%,收報12.46元;銀娛(027)微升0.1%,收報60.7元。6月份澳門受廣東疫情影響,遊客人數大幅下滑,影響賭場生意。不過隨著廣東疫情受控清零,預計7月後澳門旅客生意會逐步回復,濠賭股是可以吸納股票。

  由於美債利息回落,大市明顯炒作科技股,恒指在接近短期頂部29500點橫行。加上本周有新股招股,將抽走部份資金,預計恒指本周仍會受制於這個頂部位置。

  近期值得留意的是內房股弱勢,內房股已經跌了一段時間,很多內房股反覆下跌。以內地售樓冠軍碧桂園(2007)為例,上周五跌0.1%,收報9.02元,仍然接近上周創出52周低位8.82元;恒大(3333)跌2.6%,收報10.62元,亦頗接近全年低位9.73元。國企股中國海外(688)表現較好,上周五收報18.34元,無升跌。中國海外最近跌到18.3元左右已有支持,這些銷售巨鯨和國企,已經是比較硬淨,中小型房企更難捱。

房貸吃緊 等100天

  內房股整體走弱,與阿爺大力收緊房貸以控制樓價有關,阿爺透過兩種途徑控制房屋相關貸款。一個是控制購房者的房貸;另一個是控制開發商的借貸。

  據內地媒體報道,很多大銀行的房貸經理對買了樓會做按揭的人士表示,現時不但是上半年房貸額度已用完,第三季額度也不夠,無論是買一手房或二手房,要辦房貸可能要等到第四季。

  內地有調查顥示,武漢工行、農行和中行已經停止買二手房貸款,四大國有銀行當中,只有建行還可以簽單排隊等放款,其他三大行已暫停簽單,房貸全面吃緊。其他地區如深圳、廣州、東莞、鄭州及成都等,也出現二手房停貸現象。銀行為甚麼要停貸呢?當然不是不想做房貸生意,而是政府給予她們的房貸額度不足,只能將申請審批延後。

  內地6月46個城市房貸放款周期都在延長,平均要50天,廣州延長到98天,佛山、東莞、惠州等城市更延長至100天以上,換句話說,在上述城市中,申請房貸起碼要第三個月以上才能批出。房貸供不應求,利率飆升也是自然的事。資料顯示,6月內地72個重點城市的首套房貸利率為5.52厘,二套房貸利率為5.77厘。內地房貸利率在今年1月見低位後正反覆上升。

管理制度 變相限貸

  內地房貸全面告急,與中央刻意要管理房貸有關。今年初央行發佈「房地產貸款集中管理制度」,當時大家都不大留意這個制度,不覺得對內地房地產有很大影響,勢估唔到會令房貸緊張到目前地步。該管理制度將銀行分成五檔,每檔定出兩個標準,一個是對銀行房地產公司貸款佔總貸款上限,另一個是對個人買房貸款佔比上限。

  以第一檔包括四大國有銀行的大型銀行為例,他們的地產行業貸款佔比上限為40%,個人買房貸款佔比上限為32.5%。銀行規模愈細,佔比上愈低。隨著這項政策實施,銀行能夠貸出的房貸愈來愈少。市場近月才慢慢明白,阿爺這個房地產貸款集中管理制度,其實與之前提出控制房企借貸的「三條紅線」相關,阿爺意圖是對房地產業金融領域全面控盤,即是要控制銀行貸多少錢給房地產和貸給誰人。銀行不可以像以前一樣放任發放房貸,利用不同名目,將商業經營貸款和消費貸款,變相借給人買樓,令資金流入樓市。阿爺邏輯是只要管住銀行,管住房地產業界,便可以管住樓價。

六月銷售 反常下降

  從招商銀行固定收入部門的一份報告,便可以見到控制房貸所發揮的威力。由6月1日至6月21日,30個大中城市商品房銷售面積為54.4萬平方米,較5月下降2.6%,報告指6月按月銷售轉為負數,是極為反常的現象,因為六月是季末,通常有季末衝刺慣性,按月銷售會大幅增長。按照這個走勢,發展商急待資金回籠,7至10月開發商在別無選擇下,極可能會大幅降價促銷。

  自今年上半年起,部份開發商已經降價促銷,只是被強勁銷售數據掩蓋,未有引起注意而已。《中國經濟周刊》公佈今年5月部份開發商的售價,例如保利地產每平方米售價15265元人民幣,較1月下跌5202元人民幣;萬科5月平均售價15041元人民幣,較1月下跌2890元人民幣;融創5月份平均售價為13833元人民幣,較1月下跌1897元人民幣,顯示發展商在今年首幾個月已經暗中減價促銷。

二手成交 大幅萎縮

  至於二手房成交,興業證券報告顯示,今年以來14個重點城市二手房成交面積,較2019年同期下降29%(由於2020年因新冠疫情令基數較低,所以用2019年比較),反映二手房成交跌幅相當嚴重。一線城市北京和深圳的二手房成交下跌13%,不算太多,包括杭州、南京等七大二線城市的二手房總成交面積,較2019年下降31%,成交大幅萎縮,內地地產代理公司以至相關公司股價亦進入嚴冬。有內地房地產業人士估計,一線大城市的稀缺房產,二手價錢仍然企得住,但只屬少數人遊戲,因為要有全額現金才有交易。

  內地控制樓價,今年走出實質一步,搞到發展商叫苦連天,因為在阿爺的房地產貸款集中管理制度影響下,除了買房者因為貸不到錢,很難買到樓外,開發商要向銀行貸款,難度也極高。據說內地銀行只允許開發商舊債到期續新債,新增借貸就不會批出。有個別開發商舊債到期,也找不到銀行繼續貸款。

  內房股寒冬已至,相信這個寒冬不會很快就過去。所以不要見到內房股好像很便宜,便飛身撲入,要小心這是一場淘汰賽。

陸羽仁

hd