金融High Tea——地產股 向下炒

        港股9月份持續下挫,恒大(3333)債務危機成為主要淡因之一,上周五恒指收報24192點,單日下跌318點;國指收報8604點;科指收報6159點。總結全周,恒指累挫728點、國指累跌336點、科指累跌293點。

  作為壞消息之源的恒大,本周有一筆4750萬美元的債息到期,集團仍未公佈處理方法。恒大系稍為反彈後周五續插,恒大挫12%,收報2.36元;恒大物業(6666)跌4%,收報4.33元;恒大汽車(708)急插23%,報2.23元;恒騰(136)下滑10%,收報1.7元。

收水預期進一步明顯

  港股氣氛緊張,美股亦觀望聯儲局動向,收市個別發展,杜指收報34798點,在最後一個交易日升33點;標指收報4455點,升6點;納指收報15047點,跌4點。克里夫蘭儲備銀行行長梅斯特放言,現在已達到減少買債的時刻,仲話明年有條件加息。梅斯特過去對貨幣政策的立場不算特別鷹,過去曾主張不要急於改變幣策,其言論相信進一步令市場相信美國在年底前會開始收水。投資市場係炒期望,現在資金供應開始進入轉向臨界點,央行要小心處理,不要觸發敏感反應。最重要是有序調整,不要拆倉太急搞出骨牌式波動。

  港股上星期跌得厲害,另一源頭是地產股跌得勁。自從外電傳出中央政府要求地產商配合,龍頭藍籌股普遍下跌不少於一成。對於中央要求配合的報道,發展商齊齊否認,對外媒話內地官員關注香港房屋供應,找發展商「傾偈」的報道,地產建設商會執委會表示從未聽過有關消息,商會亦未有所聞。商會其後仲發表聲明,強調一直關注香港土地房屋供應與經濟民生的問題,在良政善治的新環境下,商會及一眾會員定必繼續全力支持特區政府,增加土地房屋供應,改善經濟民生。

地產商冷處理配合論

  地產建設商會的反應,中環茶友話有點似曾相識。過去每次樓價飆升時,不時會提到高官同發展商暗示要降溫的傳聞,地產股應聲下跌,每次發展商都會冷處理,大家你眼望我眼,齊齊當無事發生,經過一段時間仍然照升,但隨時間待市場消化後,樓價、股價又再升過,所以今次的反應不令人意外。今次同過去不同的是,傳出關注樓價的不是香港政府,而是中央。中央認定樓價貴係深層次矛盾,地產商對消息冷處理,但如果說法是真的話,今次又能不能學過去輕輕走過場呢?中央年前提出「樓是用來住、不是用來炒」,初時樓價隨着中央不斷出招,不但樓價被封頂,連大型內房商都搞到半死不活。地產商是生意人,和政府小小合作無所謂,但若然真係要明顯增加供應,明顯就不符合公司利益,所以主動配合好難會出現,關鍵反而係會不會有被動配合。

估值封頂不排除突發式下插

  從樓價高企引發社會矛盾,地產股估值一直受壓,雖然大型地產股如新地(016)租金收入超過三分一,而且不斷增加,但估值都未能突破,過去幾年都只能圍繞100元上下擺動。現在多了中央介入的陰影,再加上外圍收水,樓價不易再升,相信地產股的估值更加難突破。

  地產股係本地公司的重要板塊,本地公司在港股的重要性雖然不斷下降,但香港公司的企業管治較為保守嚴謹,所以有些投資者喜歡買本地股,大地產股如新地、恒基(012)、長實(1113)、新世界(017)資產折讓大,派息不俗,基本因素有一定吸引力,所以會吸引到一些投資者趁低吸納,尤其當地產商對「配合論」冷處理,市場善忘之下,股價有可能會由低位反彈。但基於估值好大機會已經封頂的前提下,除非出現大牛市,否則地產股股價整體難有大突破,如果未來政府房策真的出現轉向,無論係大舉收地抑或移山填海增加供應,都有可能令股價插一插,故此未來炒地產股較穩陣的策略,是以9月前的股價當作封頂價,要股價大插先入市,到反彈接近封頂價之前又買,然後稍稍調低新的入貨價,實行向下炒的操作。

孟晚舟案解決利好內地股

  上周經濟因素對市場多屬利淡,但政治上就傳來好消息,中美就孟晚舟案達到解決方案,各自放人歸國。陸羽仁早前話中美關係有和緩跡象,美國在華為案稍作鬆動,顯示華府作風比前朝務實,也說明弱國無外交,中國現在的議價能力已是今時不同往日。如果中美關係持續緩和,對與內地關係密切的股價會是正面因素。

陸羽仁

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