陸羽仁 - 發展商為袋現金貼近成本價賣樓|金融High Tea

全球投資者現時目光都盯住美國聯儲局有何動向,以及美國經濟數據。上周五美國失業率上升,略為紓緩央行大幅加息的威脅,美股略為反彈,之後又驚會出現衰退,美股難逃一跌,杜指跌337點收場,處境只能以「顧得頭來腳反筋」來形容。
就業數據弱美股仍下挫

自聯邦儲備局主席鮑威爾在央行行長年會向通脹宣戰後,全球投資市場吹起寒風,被視為最穩健的國債市場都插水。港股上周收報19452點,全周累跌717點。周末彭博引述知情人士透露,香港考慮在11月份結束酒店隔離政策,算是利好經濟的一點消息,九倉置業(1997)逆市漲2.6%,收報36.1元,為表現最好藍籌股。

市場最關心的美國就業數據上周五出籠,職位和工資增長減慢,失業率出乎意料上升,美股一度造好,但憂慮儲局仍然會強硬加息,加上歐洲天然氣供應緊張,美股受影響,在收市前再度回落。杜瓊斯工業平均指數收市報31318點,跌337點;標準普爾500指數報3924點,跌42點;納斯達克指數連跌第六個交易日,為2019年8月初以來,最長連續下跌時間,收市報11630點,為7月26日以來最低收市位,跌154點,反映投資者對利率敏感的高科技行業存在戒心。一周計,杜指回吐3%,標指下跌3.3%,納指滑落4.2%,三大指數均已連跌第三周,受外圍跌勢影響,港股美國預託證券收市亦偏軟。

由俄烏戰爭觸發的能源危機造成全球性通脹,令人想起70年代的石油危機。當年在二次世界大戰後立國的以色列與周圍的阿拉伯回教國家爆發戰爭,美國因為外交政策偏向以色列,被沙地為首的石油輸出國報復,導致第一次石油危機,香港為了節省用油實行燈火管制,全球因此陷入大衰退。第一次石油危機後,西方開始拓展石油開採,過去十幾年美國更成功開發頁岩油,成為石油淨出口國,令美國受能源威脅大為紓緩。

揭開中東的能源發展史,是半部戰爭史。這次全球能源危機的源頭不是中東,而是歐洲油氣供應大國俄羅斯。由於地緣政治角力,美西方先制裁俄羅斯能源,俄羅斯仿效阿拉伯國家對歐洲進行回敬。相比之下,整個西方陣營中,英國、歐陸深受其害,美國情況相對已經算好。這次俄國與西方角力,已到了沒有回頭路,必須全力以赴的境地,除了在軍事外交上對抗,在能源上打限制戰,在金融上亦試過挑戰美元地位,這種鬥爭在經濟上自然亦產生巨大的震撼力。

面對俄羅斯的能源戰,西方不甘退兵,現時歐洲為寒冬來臨加緊儲氣,期望可以捱過難關。俄羅斯亦明白狹路相逢勇者勝的道理,在七大工業國財長會議宣佈對俄國能源限價的協議後,雖然未有具體內容,但俄羅斯已反攻,宣佈對歐洲輸氣的北溪一號無限期斷氣。未來估計雙方還可能不斷加注,增加了形勢的凶險。
本港二手樓價連跌7周

如果和第一次石油危機相比,西方現時受到的打擊仍有所不及。過去20年聯儲局遇到金融危機,為怕引起衰退痛苦,都以放水解決難題,但如今美國通脹高企無得放水。在當前地緣政治角力的大環境下,美國能做的就是在通脹和加息之間作出選擇,除非俄烏局勢急促紓緩,否則全球經濟都要繼續捱,投資者要進入一個鬥忍痛的年代。

利率趨升令債券、股票、黃金、虛擬貨幣價格都失陷,本地抗跌力最強的住宅樓價同樣滑落,據中原領先指數顯示本地樓價已連跌7周,累跌超過4%,與高位191.34比累跌9.5%,同時是3年半來的低位。中原指數以二手大屋苑交投數字編制,一般新樓售價會比二手樓高,好多於5年前開售的樓盤,放出二手都可能要蝕讓或者起碼要蝕手續費。香港住宅用地供應不足,造成樓價長期上升,這次迭遇社會事件、疫情打擊經濟、中港兩地人流資金流隔斷、移民潮,以至最近的加息打擊,結果鐵人都散,樓價由高位回落。
長實少買地股價冠龍頭

受到樓價偏軟影響,多隻地產股上周都錄得一年低位,好似新世界(017)上周收報25.1元,累積跌幅接近30%;手頭大把平地的恒基(012)收報26.2元,都有24%的跌幅;新地(016)收報92.8元,跌幅15%。最叻是近年無買地,手頭持有好多現金的長實(1113),上周收報52.6元,比一年前累升近9%,也是四大龍頭地產股中唯有進帳的股份。從股價反映過去買得地愈少、負債率愈低的公司表現愈好。長江自從出售中環中心後,基本上無在香港買入大型地皮,憑着「輕資產」策略,在過去一年跑贏了同行。

市場對不動產的風險胃納下降,現時買樓人士主要是剛需,雖然買家減少,仍無阻發展商開盤意欲,上個星期幾大發展商合作的一個啟德跑道新盤上載了價單,爭取在中秋前推出。跑道盤不同早前開售的啟德盤,較為貼海但遠離港鐵站,由於遠離港鐵站的盤有好多,未來供應亦會相當充裕。這次開盤價大約呎價為22000元,較過去同區開售價低約8%至10%。

有人計過數,啟德住宅地皮成本大約呎價要15000元左右,連同建築費、利息開支,成本大約要2萬元開外,以22000元這個呎價推出,看來「無乜肉食」,至於點解要冒住加息潮平價推盤,一個可能合理解是連大發展商都覺得,呢個時候,都係袋多點現金暖袋較穩陣啦。
陸羽仁

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