陸羽仁 - 資金成本決定賣樓策略|金融High Tea

美股跌穿3萬點後出現像樣反彈,回升548點,但港股無法跟隨,恒指先升後跌,指數一度下試17000點支持,尾市跌幅稍為收窄。不過,市場熱門話題卻落在長實(1113)一次過沽出波老道所有未售單位的交易上。

長實今次以近208億元沽出波老道項目未售住宅單位及車位,買家為新加坡公司華瑞資本(Sino Suisse Capital Pte.),料收益達63億元,同時會安排買方貸款將有助交易完成。消息公佈後,有分析指長實看淡豪宅後市,故此願意打折出貨,並且以公司幾年前出售中環中心後商廈見頂佐證,但也有相反理論派認為買家看好來年香港與內地通關後的豪宅市道。新加坡在疫情中率先採取放開策略,向香港搶人搶錢,經濟成功反彈,當地樓市租務因為香港公司移入一片興旺,財團食髓知味,「趁低」進軍香港。
新地跌穿「郭老太價」

舉凡交易,必然有看好看淡兩方面,才能握手成交。長實一向起樓賣樓都採取貨如輪轉策略,這次出貨能夠鎖定可觀利潤,何樂而不為。財團做交易最主要係計數,只要回報吸引就可以done deal。市場比較少人談及的是資金成本,現在銀行利率走高,加上風險溢價提升,所以要借錢支付的息口增加不少,個別無上市的傳統大公司,現在借錢利率已經接近10厘。本地豪宅市場價錢高企,但成交緩慢,200億貨若然要堅持靚價出價,可能要賣足3、4年,在資金成本上升下,條數同一年前比較大不相同。當樓價升得快過利息成本,坐貨等如水漲船高,不必急賣,若利息增加而樓價不升,就變成逆水行舟,何況現在息口再上幾多仍然未知,套現200億元有機會執平貨,在商言商條數絕對計得過。

最近幾年,長實在本港買地不多,現在市場少了內房商投地,本港地產商相信出手都會審慎,正是擇肥而噬的時機,發展局昨日宣佈,今季將會推出3幅土地,預計合共興建2500個單位,包括啟德、赤柱等地皮。另外,「一鐵一局」繼續有住宅推出,共2個項目推出,涉1600伙;其中,港鐵推出剛達成換地協議的港鐵小蠔灣車廠第1期,涉及1400伙;連同私人發展項目,料今季可提供5900伙。現屆政府上場前,樓宇供應不足和上車難成為社會關注,隨著利息向上,樓價回調,對房屋供應的關注熱度下降,正好讓特區政府把握機會造地起樓,如果政府維持推地,有錢的財團就不愁沒有買地機會,比守住建成物業善價而沽回報更高。

長實成功甩貨,雖然大市向下,股價仍升1.8%,報47.2元收市;同系長江基建(1038)升1.4%,報39.6元;長和(001)跌0.7%,報43.15元,在大市偏軟下,其他地產股普遍向下,恒基(012)再跌近1%,收報21.95元,恒基最近推出的新界盤訂價被指刻己,相信這也是計及資金成本後的銷售策略。相對強勢的新地(016)大跌2.3%,報86.85元,過往新地跌穿90元水平,大股東郭老太經常會現身入貨,好多人會跟住落注。
兩新股首掛齊齊破發

大市開市本來仍可跟隨外彈,但A股無力,美股期貨亦向下,午後指數曾跌至17046點,收報17165點,跌85點,成交916億元;國企指數收報5912點,跌46點。不少股份再見新低位,內房大股碧桂園(2007)插12%,報1.67元,整個板塊沽壓明顯,多隻創歷史新低。上置集團(1207)急瀉21%,報0.019元;港龍中國(6968)挫18%,報2.35元;旭輝(884)跌16%,報0.72元;寶龍地產(1238)跌15%,報0.75元。

零跑(9863)和萬物雲(2602)掛牌首日破發,分別收跌34%和6.8%,報31.9元和46元。
陸羽仁

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