陸羽仁 - 收租股反彈要內地業務｜金融High Tea

上周港股處於獲利回吐階段，雖然政府宣佈本周全面通關，大市在好消息證實下，要消化巨大的累積升幅，加上美國聯邦儲備局議息後表明利率仍有上調空間，恒指上周五收​報21660點；國企指數收報7387點；科指收報4634點，3大指數在上周最後一個交易日均下調。

恒指上周累跌1028點，其中周二曾大幅下跌846點；國指上周累跌386點；科指上周累跌179點。創科實業（069）為上周漲幅最大個股，達10%；繼成為上周五全日表現最差藍籌後，碧桂園服務（6098）再錄得上周最大跌幅，累跌17%。
英國發達容易搵食艱難

美國上周議息，聯儲局表示仍然加息，市場感覺央行理事有可能口硬手軟，擺出鷹派姿態以達致心理管控通脹預期的效果，但出乎意料的是，最新公佈的就業數字明顯比預期強勁。在聯儲局表明重視勞動市場下，華爾街對高息的憂慮回升，3大指數齊挫，杜瓊斯工業平均指數收市報33926點，跌127點；標準普爾500指數報4136點，跌43點或1.04%；納斯達克指數由去年9月上旬以來最高回落，收市報12006點，跌193點。總結一星期表現，杜指跌約0.2%；標普500指數升1.6%，連升第二個星期；納指升3.3%，連升第五個星期。反映中國概念股表現的金龍中國指數滑落3.9%。

除了美股外，英國股市剛創出歷史新高，英國富時100指數收報7901點。英國經濟自俄烏戰事以來日益惡化，打工仔為爭取加薪發動各類型工業和抗爭行動，股市卻不跌反升，主要有兩個原因：英鎊匯價大跌抵銷了部份衰退對股市的衝擊；再者是英國股市新經濟成份低，主要受傳統產業如石油、能源主導，另外是銀行業。去年油價造好，能源行業成為衰退下的得益者，銀行也受惠於加息效應，這從滙控（005）、渣打（2888）兩間英國銀行股價都有不俗表現可反映出來。金融市場的反常表現，說明當地貧富懸殊正在加劇，社會步入「發達容易、搵食艱難」的狀態。
簡約公屋觸發官商硬拼

說起社會貧富懸殊，近日除了通關外，另一熱議政經課題是簡約公屋。《施政報告》提出興建3萬個簡約公屋，方案拋出初期，社會反應平靜，但最近批評聲音增加，有指當局錯過了初期宣傳推銷的黃金時間，到措施臨近立法會討論，就變成燙手山芋。

簡約公屋忽然惹火，最初被批造價偏高，最近直接燒到選址的核心議題。除了政治包裝策略外，措施某程度也反映了發展商左右大局的能力仍在。這次正反雙方駁火的熱點之一，是在啟德跑道選址，由於有大地產商在區內落了重注，政府倡議在私樓附近搭建過渡性房屋，自然引起不滿。地產界坦言，啟德是市區最後一塊大地，發展商為了不錯失肥肉，出價不惜腰間錢，尤其是最初推出的幾幅地皮被內房商搶貴，令整區地價偏高，最高達19000元一呎樓面地價。在3年疫情下，啟德成為供應多、樓價貴的地區，有點似97年後的西九。

當年西九上蓋標售，發展商鬥擲銀彈，但後來遇上金融風暴，最初推出的大盤如漾日居、擎天半島，都幾乎無利可圖甚至損手，至後來經濟回升，存樓減少，君臨天下、凱旋門等豪宅愈賣愈貴，發展商才賺到笑逐顏開。現在啟德供應不斷又撞正加息，跑道區因為規劃未足銷情緩慢，政府在這個時候再推出簡約公屋，就成為發展商開火對象。有花生友笑言，政府把官地用來起過渡房屋，至少幾年不會變成商廈推出市場，都算減少商廈供應，但發展商對政府收了高地價卻沒有照顧他們的關注，借住政府對區內交通規劃未有新交代，一於「搵位入」，大肆炮轟。
觀塘商業地王流標惹疑慮

發展商炮聲隆隆，但簡約公屋是現屆政府重點新政，至今仍無意退讓，官員搶佔保護基層福祉的道德高地，實行硬撼，相信往後還有一番角力。除私宅外，地產界人士亦關心啟德發展區商廈前景，自從疫情肆虐後，不少跨國公司遷離香港，但本地仍然陸續推出多個大型商業項目，包括西九和中環的超級商廈。由於恒基（012）的中環甲廈即將落成，核心商業區供應驟增，有指寫字樓前景挑戰比私樓更大。上星期市建局觀塘重建的商業項目地王流標，又再加深市場的疑慮。

這個商業項目去年9月市建局邀請發展商遞交發展意向書時，估值曾一度高見152億至260億元，即每方呎樓面地價約7000元至1.2萬元，到項目上月中截標時，估值已大減43%至50%，至約87億至130億元，預計每方呎樓面地價約4000元至6000元，惟亦未能成功批出發展權。項目去年11月招標，邀請19間發展商或財團入標，惟上月截標時，只接獲區內大地主新地（016）獨資入標競投。餘下獲邀請入標的18間發展商或財團如長實（1113）、恒地（012）、會德豐等均未有入標參戰，相信是在利息偏高而賣樓仍慢的狀況下，大財團都寧願打「因住波」。

本港地產股中，長實、新地、恒基都有不少收租商廈，但主要收益仍來自賣樓，收租股有九倉（004）、恒隆（101）、太古地產（1972），另外還有在新加坡掛牌的置地。幾隻收租股中，以太古地產表現最好，上周收報22元，之前創了22.3元的一年高價，比起去年10月低位14.7元彈升近50%。太古地產除了拓展在金鐘和鰂魚涌的商廈組合，主力轉至內地，大部份項目都取得成功，內地最近全面放寬防疫政策，對太古地產發揮了很大的推動力。與太古地產策略一樣，恒隆、九倉近年投資主力都移至內地，去年內地備受疫情困擾，兩間公司股價都由高位回落，當中恒隆差不多回調一半，最低曾見9.28元。上星期，恒隆高收報16.02元，應該是受內地農曆新年消費強勁所帶動。
特​​區中東招商未必容易

與其他本地收租股不同，置地現時的貴重資產仍然在香港中環，股價走勢也反映出差異，置地上周收報4.92美元，比10月份低位回升30%，與一年高位5.8美元，仍有15%差距。今個星期，特首李家超和財政司司長陳茂波去中東招商，期望改善本地的商業環境，在西方國家對香港冷待之餘，中東成為香港吸納資金的新目標。然而，要吸引當地資金，香港經驗尚淺，成效有待觀察。假如本地商廈繼續增加，商業狀況又未能改善，業務集中在本地的收租股，就有可能繼續受壓。
陸羽仁