陸羽仁 - 港鐵流標不算利淡｜金融High Tea
陸羽仁
2023-02-14 00:00
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港股繼續進行消化，恒指微跌26點，當中領展（823）上周五出乎意料公佈折讓3成供股集資188億元，股價急跌12.8%，為表現最差藍籌股，同時拖累其他本地地產股向下。
領展抽水大行評價偏負面
領展昨日收報54.75元，市場反應認真麻麻，有大行降低評級。高盛指，供股決定令市場意外，因管理層曾認為資產負債比率在30%以下仍感舒適，又曾稱或考慮透過出售本港物業股權以降低負債率，而早前收購新加坡物業後預計負債率為27%。該行估計，供股後將對領展2024及2025年度的每基金單位分派攤薄10%，領展的資產負債率將由27%降至23%。該行認為，參照本港房地產上市公司過往情況，供股後股價會很快回到理論價格，而領展的理論價為59.7元，但其後走勢將較參差，主要取決於市場預期，並指該股有機會在本月24日除淨前仍維持跌勢。
里昂報告指，領展供股令人意外，指出在加息周期及全球經濟前景疲弱下，雖然以供股解決高負債率的問題是明智之舉，但時機不對，因基本單位持有人通常不願意在非牛市投放資金。該行將領展評級由「跑贏大市」大降至「跑輸大市」，認為上行空間有限。相對評價較中性的富瑞指出，供股將令領展資產淨值及每基金盈利減少約8%至10%，但可有更多空間探索增值機會，長遠前景看法正面。該行維持領展「買入」評級，目標價69元。
雖然大行對領展短期股價多數不看好，猶幸現時與供股價44.2元尚有距離，如果股價企穩，應該可以順利伸手。去年底美國接連暴力加息，領展原先進行中的洽購資產計劃即時要調整，反映管理層的危機感，現在好天斬埋落雨柴，市場可能驚其他公司都有相同想法，所以消息不但推低領展，其他地產股房託股都有負面反應，新世界發展（017）下滑6.7%，收報22.35元；恒基地產（012）挫4.8%，收報27.8元；九倉置業（1997）預期去年可能由盈轉虧，股價跌3%，收報42.85元。
地產股抽水 大股東陪供
市場擔心地產股抽水，主要是美國聯邦儲備局理事最近又開始放鷹，加上勞動市場強勁，美息有可能在高位維持，這對利息敏感的地產股當然無好處，好似領展這類接近固定收益的投資工具，吸引力或多或少會下降。
領展抽水斬柴，其他資產股會不會跟隨呢？答案要看多個因素：一是看公司負債情況，如果公司債務多，又像領展是收租為主現金回流慢，壓力會大一點；二是看大股東持貨。領展董事局持貨不多，行政總裁王國龍雖然有股份，但以其年薪和之前高價減持套現所得，用千零萬供股絕對負擔得起，但大型地產公司供股，大股東持股40%、50%，抽水就要認真考慮對自己荷包影響。過去20年，本港地產公司供股較多是新世界（017），其他大型地產公司鮮有向股東伸手，遇著市況不佳，他們寧願少做一點投資，都不會開動抽水機。
另外，繼市建局觀塘裕民坊百億商業項目於本月初流標後，港鐵（066）小蠔灣項目亦告流標，港鐵公佈，項目第一期共收到3份標書文件，公司決定不接納任何有關該項目標書文件，並將於適時重新招標。
小蠔灣1期參與入標財團均為大型發展商，包括長實、新地及會德豐，入標財團為近9年港鐵項目新低紀錄，港鐵股價昨報41.5元，微跌0.1%。有大股東的地產公司寧願食少多覺瞓，背後有兩個理由：最直接是若有新投資要抽水集資，就要自己掏腰包；二來是少做不但少錯，而且仲可以減慢或阻遲新供應推出，對自己手頭項目有利。論前景，住宅應該比商場或寫字樓穩定，發展商仍然打其密底算盤，可以估計3間有入標財團都是出死雞價入標搏執平貨，港鐵不想蝕底，所以項目流標不是一面倒利淡，至少無領展忽然供股咁嚇人。
陸羽仁
■領展上周五宣佈折讓3成供股，昨日股價急跌近13%，為表現最差藍籌股。資料圖片
領展抽水大行評價偏負面
領展昨日收報54.75元，市場反應認真麻麻，有大行降低評級。高盛指，供股決定令市場意外，因管理層曾認為資產負債比率在30%以下仍感舒適，又曾稱或考慮透過出售本港物業股權以降低負債率，而早前收購新加坡物業後預計負債率為27%。該行估計，供股後將對領展2024及2025年度的每基金單位分派攤薄10%，領展的資產負債率將由27%降至23%。該行認為，參照本港房地產上市公司過往情況，供股後股價會很快回到理論價格，而領展的理論價為59.7元，但其後走勢將較參差，主要取決於市場預期，並指該股有機會在本月24日除淨前仍維持跌勢。
里昂報告指，領展供股令人意外，指出在加息周期及全球經濟前景疲弱下，雖然以供股解決高負債率的問題是明智之舉，但時機不對，因基本單位持有人通常不願意在非牛市投放資金。該行將領展評級由「跑贏大市」大降至「跑輸大市」，認為上行空間有限。相對評價較中性的富瑞指出，供股將令領展資產淨值及每基金盈利減少約8%至10%，但可有更多空間探索增值機會，長遠前景看法正面。該行維持領展「買入」評級，目標價69元。
雖然大行對領展短期股價多數不看好，猶幸現時與供股價44.2元尚有距離，如果股價企穩，應該可以順利伸手。去年底美國接連暴力加息，領展原先進行中的洽購資產計劃即時要調整，反映管理層的危機感，現在好天斬埋落雨柴，市場可能驚其他公司都有相同想法，所以消息不但推低領展，其他地產股房託股都有負面反應，新世界發展（017）下滑6.7%，收報22.35元；恒基地產（012）挫4.8%，收報27.8元；九倉置業（1997）預期去年可能由盈轉虧，股價跌3%，收報42.85元。
地產股抽水 大股東陪供
市場擔心地產股抽水，主要是美國聯邦儲備局理事最近又開始放鷹，加上勞動市場強勁，美息有可能在高位維持，這對利息敏感的地產股當然無好處，好似領展這類接近固定收益的投資工具，吸引力或多或少會下降。
領展抽水斬柴，其他資產股會不會跟隨呢？答案要看多個因素：一是看公司負債情況，如果公司債務多，又像領展是收租為主現金回流慢，壓力會大一點；二是看大股東持貨。領展董事局持貨不多，行政總裁王國龍雖然有股份，但以其年薪和之前高價減持套現所得，用千零萬供股絕對負擔得起，但大型地產公司供股，大股東持股40%、50%，抽水就要認真考慮對自己荷包影響。過去20年，本港地產公司供股較多是新世界（017），其他大型地產公司鮮有向股東伸手，遇著市況不佳，他們寧願少做一點投資，都不會開動抽水機。
另外，繼市建局觀塘裕民坊百億商業項目於本月初流標後，港鐵（066）小蠔灣項目亦告流標，港鐵公佈，項目第一期共收到3份標書文件，公司決定不接納任何有關該項目標書文件，並將於適時重新招標。
小蠔灣1期參與入標財團均為大型發展商，包括長實、新地及會德豐，入標財團為近9年港鐵項目新低紀錄，港鐵股價昨報41.5元，微跌0.1%。有大股東的地產公司寧願食少多覺瞓，背後有兩個理由：最直接是若有新投資要抽水集資，就要自己掏腰包；二來是少做不但少錯，而且仲可以減慢或阻遲新供應推出，對自己手頭項目有利。論前景，住宅應該比商場或寫字樓穩定，發展商仍然打其密底算盤，可以估計3間有入標財團都是出死雞價入標搏執平貨，港鐵不想蝕底，所以項目流標不是一面倒利淡，至少無領展忽然供股咁嚇人。
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