近期樓價輕微回落，財政司司長陳茂波出席論壇及發表網誌時，對一切放寬樓市的措施，基本上都是耍手擰頭，話明政府無意放寬「額外印花稅」、「雙倍印花稅」和「買家印花稅」等辣招，唯獨對放寬按揭成數限制，有少少鬆口。
財爺的講法是咁的：在過去一段時間，按揭比例較緊，導致部份市民即使有能力供款，卻因首期不足而未能置業安居，他對此表示理解。他認為在合適機會時考慮調整按揭比例，但前題是不對樓市火上加油。他說研究調整按揭比例必須審慎從事，會考慮樓價下跌幅度與速度；一、二手樓價之間差距變化及成交量；未來住宅樓宇供應量，以及整體經濟情況與展望。
我靠估猜度一下財爺的思路。他最近正在搞緊《財政預算案》諮詢，他個名叫「茂波」，就玩食字叫人「交個波畀佢」，向他提意見。可以想像，不少市民都會抱怨樓價、租金貴，市民上車難。市民除了希望政府增加供應、壓低樓價之外，或許都會提到金管局提出按揭指引，控制按揭成數，好難買二手樓。一手樓將很多其他支出計入樓價，發展商又提供二按，令買樓者可借較多錢上車，結果就逼小市民買樓價較貴的一手樓。
所以政府能否放寬按揭成數限制，令購買中小型單位自住的市民，有較大空間買二手樓，就成為一個現實的訴求。
市場十分敏感，財爺可能放寬自用買家的按揭成數限制，限制的口氣一鬆，外間馬上有反應。有一個報紙老總話，「現屆政府真是樓市之友，這麼快就鬆手。」有地產代理公司負責人話，「希望財爺快啲放，等二手樓市熱番起來。」聽完這些反應，我只聽到「鬆」呀、「熱」呀這些字眼。
這是一種感覺，但感覺也很重要。為甚麼市民要買樓而不去租樓呢？如果有個水晶球告訴你，五年後樓價會跌，我估你搵支槍指住你，你都不會去買樓，即使有居住需要，何不先租樓住，等五年後樓價跌才去買平貨呢？所以買樓人多樓價升，除了實質供求之外，還有對樓價的理性預期。
政府的政策，會影響市民的預期。如果政府的政策是不斷打壓樓市，市民對樓價的預期會降溫。相反如政府政策對樓價寬鬆友善，市民對樓價的預期就會升溫。
以去年為例，傳聞財爺在二月推出《預算案》時，本來想加針對外來人的買家印花稅，又想徵收空置稅，但最後因為政府內部反對而告吹。之後樓價續升，因為市場閱讀政府的政策是放生樓市。
到六月底樓價升得太厲害，特首林鄭決定用推出空置稅，市場就解讀政府想收，加上遇到中美貿易戰，樓市就借勢回落。
不過未來有幾大因素，支撐樓市：1. 中美貿易談判可能達成協議。2. 美國聯儲局主席鮑威爾預告將會放緩加息。3. 未來私樓供應會逐步減少，上屆政府大力搵地，今明兩年仍是私樓供應高峰，之後供應回落，按運房局數字，未來三至四年私樓供應約九萬三千伙。已批出土地並可隨時動工項目，大跌六千伙。發展商知道中期供應減少，也不急於賣樓。
結論是若二月的《預算案》只放寬按揭成數，並無打擊措施的話，市民會認為政府想放生樓市，之後隨時炒起，財爺難免受靶。但若樓市有一系列配套措施，那就另作別論了。
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盧永雄
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