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  • 2022年10月4日 星期二

巴士的點評——打個賭,收回高球地,十年起不到樓

        政府對覓地小組的八項建議轉軚,改為全面接受。當中比較敏感的是收回粉嶺高球會其中的三十二公頃土地建屋。

  高球被視為「富貴運動」,政府很明顯是想藉收回土地挽回民望。據政府的初步估計,該土地可以興建四千六百個單位,公私營房屋比例可能是7︰3。政府會於今年下半年至二○二一年進行詳細的技術研究,用地會在二○二○年高球會合約期滿之後有三年過渡安排,二○二三年土地歸還政府。政府預計,該幅土地最快會在二○二四年變成「熟地」,並開始建屋。大約四、五年之後,即二○二九年可以落成入伙。

  政府在決定收回高球會三十二公頃土地的同時,決定終止研究發展郊野公園邊陲土地。上屆梁振英政府於二○一七年五月,邀請房協就兩幅分別位於元朗大欖及沙田水泉澳村郊野公園邊陲用地,研究作為公營房屋和非牟利老人院等非地產項目的可能性,房協亦於二○一八年四月委託了瑞豐工程顧問公司進行研究。但政府現時決定終止了相關的研究,估計數以千萬元計的顧問費馬上泡湯了。

  大家可能沒有留意,大欖及水泉澳邨兩塊地各涉地二十公頃,合共四十公頃土地,比現時要收回的粉嶺高球會三十二公頃用地更大,初步估算兩塊土地可以提供到七千五百公營房屋單位,遠較收回高球會土地可建四千六百個單位,多63%。換言之,政府很簡單地放棄一個可以興建更多單位的建議。

  還有一個問題,民建聯評論政府收回粉嶺高球會用地時提到,三十二公頃土地規模,相等於4個粉嶺清河邨,而清河邨現時單位為七千二百個。若全面發展,並以公營房屋為主,估計總單位數量可達二點五萬個左右,容納人口達七至八萬,民建聯是針對交通配套問題而立論。但民建聯估的二點五萬個單位,和政府初步估計的四千六百個單位,實在相差太遠。

  斷估推論,政府認為粉嶺高球會的三十二公頃土地,有眾多限制,不是如理論上推算可興建那麼多單位。估計有兩個問題:第一,古樹古蹟。粉嶺高球會有三個球場,有超過44%的總面積被森林樹木覆蓋,自二○○四年起,香港特區政府已將四百七十四棵樹木編入《古樹名木冊》,而單在高球會範圍內便發現有四百○九棵樹木有潛質被納入「古樹名木冊」。現在起樓,一般大樹也不能斬,何況古樹?估計三十二公頃土地可能有相當部份不能建樓。

  第二,交通配套。現時只有狹窄的道路連接高球場,但如要大興土木建路,沿線收地也不容易。因為種種局限,所以估計只能建四千六百個單位。結論是收回高球會部份土地,效益遠低於在大欖及水泉澳邨兩塊郊野公園土地上建屋(未計還有很多其他郊野公園用地有潛質開發)。

  有人話在那兩幅郊野公園地皮上建屋,要經過多重法律程序和諮詢,估計發展期會超過十年。但我認為,那三十二公頃高球會土地,也同樣要走過很多程序,面對很大的反對。真的可以打一個賭,我估計收回粉嶺高球會用地,十年也起不到樓。大家不要忘記,還有兩年多,又到特首選舉,收回粉嶺高球會用地建屋,可以成為選舉議題。

  一切都是政治,覓地變作民望遊戲,更有否定前朝政策的考量,政府既會找政治正確的方法,又會找自己喜歡的方法,但不一定是最有效的方法。

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盧永雄

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