盧永雄 - 政府要利用空窗期調理樓市|巴士的點評

土地房屋是市民最關注的問題,《施政報告》提出了一系列解決房屋問題的方法。但政府的房屋新政策集中在增加公屋供應和長遠造地兩方面,而私樓方面的着墨不多。

《施政報告》推出的房屋政策,社會反應傾向收貨,特別是興建簡約公屋和提出明確的縮短公屋輪候時間的目標,讓人覺得政府有新猷、有指標,解決低下階層的住屋需求。

雖然政府在私樓短期內增加供應方面不見有大招數,但公眾沒有太大的反對聲音,主要有幾個原因:

第一,經濟環境差勁,如果政府落猛藥,恐怕又會出現一九九七年前特首董伯伯提出「八萬五建屋計劃」的處境,令到樓價暴跌,造成經濟危機。所以,普遍期望是樓價溫和下跌而不是斷崖式暴跌。

第二,美國加息令到樓市低迷。美國聯儲局大力加息去控制通脹。市場利率急速上升,美國十年期國債利息升上4.1厘樓上。香港無可避免要跟隨美國加息,令供樓負擔上升,亦不知道利息何時見頂,買樓的需求會相當「窒手」。而發展商應對樓價下跌的手法通常是減少推出新盤,只賣手上現有物業,例如車位去頂數,新盤價格就不會明顯下跌。不過,二手樓價已明顯回落。以太古城單位為例,有些已回落到萬五、萬六元/實呎水平。在一九九七年的時候,以實呎計算,當時也要到萬二、萬三元。二手樓價的回吐幅度明顯比新樓大。由於樓價本身已開始回落,市場對政府要兇猛出招殺低樓價的要求,變得沒那麼強烈。

不過,政府這個房屋問題的空窗期可能只係有一年多、兩年左右。關鍵是第一、利息總會有見頂的時候。市場現時估計,明年年初至年中,美息就會見頂,可能在明年下半年,美息會開始回落。所以,利息上升對樓市的阻嚇力,應該在一年後就會減退。

第二,雖然政府沒有全面放寬辣招稅,但可以想像,一年之後,疫情過去,中港通關,內地人重回香港,又會重燃香港對住屋的需求。或許需求沒以往般大,但也一定程度重新注入購買力。而政府大力推出吸引海外優才計劃,將會有相當數量的人才流入香港,會成為私樓的買家或租戶,亦會進一步推升需求。

在年多兩年後,私樓需求會再回升。而政府會有甚麼措施可以滿足這些需求呢?

今次的《施政報告》,一定程度紓緩了公屋緊缺的問題,但是,在私樓問題上,政府仍然要出力。基本方向既要增加私樓土地供應,也要增加居屋供應,以滿足那些負擔不起私樓市民的需要。
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盧永雄

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