盧永雄 - 啟德土地的前世今生|巴士的點評

近日政府公佈多幅興建簡約公屋的土地選址,其中的啟德新發展區地皮會撥作興建超過10000個簡約公屋單位,該地皮原本是商業發展用地。建議一出,就引起部份發展商和區內居民反對。

發展商擔心引入簡約公屋會影響區內形象,拖低樓價;區內市民除了擔心樓價外,亦認為可能有2、3萬個居民入住,會影響區內交通。要了解政府為何會選址啟德,可以回顧一下啟德土地的前世今生。

啟德作為一個市區中心內的新發展區,可提供大量商業和住宅用地。政府早前推動的「起動九龍東計劃」,有意把啟德發展為「第二個核心商業區」。在樓市好的時候,甚麼都會好,商業用地也好,住宅用地也罷,發展商都會爭相搶購,住宅地皮最高搶高至1.9萬元一方呎,地價驚人。 商業樓宇由於九龍灣的供應較多,土地的需求較快見頂,結果是近年出現多幅商業用地「流標」的情況,主要是因為發展商入標的出價太低,政府就收回土地。

政府要覓地興建簡約公屋,讓輪候公屋的市民能夠有較好的短暫居所,啟德商業地就是很好的選擇。地皮處於市中心,對居民比較方便。依照目前的市況,啟德的商業用地還有很長時間都不會推出市場。

政府興建的設施,往往容易招區內居民反對,不要說像堆填區或者骨灰龕這類厭惡性設施,即使是公屋、臨時房屋、學校等等,由於有居民擔心會拖低該區形象,會影響到樓價,也有居民擔心區內人流增加,會影響交通,自然會大力反對。

然而,按啟德那塊地皮原來的規劃,本來要起大量商廈,本就會引入大量上班的人流,而相關的交通配套也包含在規劃當中,再加上簡約公屋的居民大部份都只會使用公共交通工具,少用私家車,而最大的交通需求主要是由簡約公屋區來往港鐵站的短途公共交通工具如小巴等。不會像私樓會有有大量私家車出入,對附近交通的影響,會比想像中細。

至於對樓價的影響,就見仁見智了。由於簡約公屋不是永久性的,可能只會用5年或稍長的時間。退一萬步說,即使對樓價有影響,也不是長期的影響。

要政府不做事很容易,要政府破格做事很難。官僚思維本來就不做不錯,要政府突破現有的框框,多做一些事情去解決市民的困難很困難,因為做任何事情都會有爭議。啟德地用作簡約公屋,可以解決1萬戶,2、3萬人的居住問題,讓這些家庭的小朋友不用在劏房中成長,能夠帶來很好的社會效益。如果政府不使用啟德這塊商業用地起簡約公屋,可能只會讓它再曬5年、7年甚至10年太陽,一點社會效益也沒有。
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盧永雄
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