首先，我們要明白一個道理，一切數據和方法都是為尋找真相，而這個真相就是「市場供需」。當需求大於供給時，房屋因稀缺而價值凸顯，房價上漲，反之亦然。
其實當大家留意樓價走勢時，它卻是「行情延時」的表現。
會看行情的人一般都是以成交為主。但是要注意的是，成交量上漲並不意味着樓價上漲，一般來說，內地樓價會在成交量連續上漲2至3月之後發生變化，而在此之前，「量升價平」時期，則是最好的買樓時機。買樓在某種意義上是一種投資遊戲，行情曲線關係到你的買樓成本，所以一定要「低進高出」把握時機。對於剛需來說，要反其道而行，行情愈蕭條說明你的時機愈好，因為大家都不買，你去買，議價空間大。開發商對於樓市行情的判斷有一套自己的測算方法，而且會上升到最高戰略層次。因為不符行情的拿地會威脅資金鏈的安全，踏錯節奏也可能被周期吞噬。
所以，如果突然「地王」頻現，那麼就要開始警戒了，下一波行情大概率即將入場；反之，如果土地持續流拍則說明市場蕭條，這時要小心為上。當然值得留意開發商的動態，尤其要選擇銷售額排名在5-20之家的中間型開發商。只有中型開發商的求生慾望最強烈，對周期的敏感性會更高。城市建設者在新建城市時一般都會做詳細的規劃文件，而你所要做的就是找到近期的控規圖（一般地方規劃局都有公開文件），尋找到具有紅色和黃色標識的地段。紅色代表的是產業，黃色代表的住宅，兩地的比例決定了這個地段的未來。其中紅色地塊代表產業用地，未來這個地方會建設大量的商業性辦公寫字樓，可以提供大量的工作崗位，而此地的工作人群傾向於就近買樓或者租樓，這裏的租金和樓價也都有了很高的保障。其次是亮燈率，如果你要買一個地方的新盤，一定要觀察周邊樓盤的晚上6-8點之間的亮燈率。熱力圖，就是所謂的人口密集度統計圖。這個方法非常好用，可以讓你知道哪裏人多哪裏人少。而人口的密集度也在一定程度上反映了當地的樓產價值。
大灣區樓市評論人
鄭偉舜
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