今年最熱門的概念，就是城市群和都市圈。發改委上半年兩度發文，推進城鎮化，取消落戶限制。粵港澳和長三角規劃亦急不可待面世。
不管大小城市都要建都市圈，都要融入城市群。房產投資最熱的城市，不一定是最有價值或最有潛力城市，比如成都、重慶、杭州灣、江門及肇慶等。
現階段真正有實力構建都市圈的，只有北上廣深四個一線城市，剩下的杭州、南京、重慶、天津、成都、武漢等強二線城市，根本不具備輻射和外溢功能，因為他們尚處於虹吸和聚集階段。
環京、環滬、環深具備投資價值，由於北京上海戶籍政策嚴格，最近幾年還有「趕人」趨勢，實際上吸納人口最多的是深圳，一年將近50萬，領先全國，而深圳又是一線城市面積最小的。
深圳全市面積為1990多平方公里。同為一線城市，上海面積6300多平方公里，北京則是1.68萬平方公里，廣州是7300多平方公里。深圳相當於北京的八分之一，或上海、廣州的三分之一。所以在都市圈裏臨深最有價值，最有外溢的需求，並且像臨深的東莞本身產業實力雄厚，有時連深圳都要提防一下這位鄰居。
最有價值的城市，一定是二手成交量超過一手的城市，只有二手成為主力的市場，才是成熟的房地產市場。沒有炒家或投機者，沒有用家就沒有流動性，也就無法資產變資金。一定要明白一個硬道理，決定樓價的走勢根本不是新樓，而是二手樓。無論是自住還是投資，在內地買樓最怕就是「三不靠」：不靠地鐵、不靠校網、不靠生活配套。
買樓抉擇時，地鐵、校網、配套這三條極為重要，能同時滿足最好，不能兼得時，至少也要滿足一條。三樣都不具備的，不僅升得慢跌得快，而且居住功能也會受到限制，沒有居住屬性和金融屬性的房屋，那就真是投資一堆磚頭。
筆者與很多想在內地置業的準買家了解過，他們會將房屋的新舊、漂亮及樓價便宜列為首要標準，這是極端錯誤的，貪慕一時虛榮是最要不得的。當你發現小朋友上學不便，每天上下班三個小時，最近的超市五公里以外，你就會後悔當初的愚蠢決定，當你想要套現時才發現，打折賣都無人要。
環球樓市評論人
鄭偉舜
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