根據產權不同，內地房屋大概可以劃分為普通住宅（70年）、住宅公寓（70年）及商業公寓（40年）。其中最重要的就是產權不同，因為產權不同直接決定流動性。流動性差，自然價格起不來，所有價格上漲都是在流通中產生的。首先是住宅，簡單可分普通住宅、別墅及花園洋房等，反正土地使用性質是住宅。
今次重點看看商業公寓，基於用地分為綜合性用地（商住）或商業用地，產權年限根據用地性質而定，50年或40年。這種產品的典型特點，是一般處於城市核心地段及商務中心區，既可居住又可辦公；具備寫字樓功能，在部份城市可註冊公司；產權性質為商務公寓，非純寫字樓。
由於其土地性質不同，這也是與住宅的本質區別。這種公寓類型的建築，一般都配建在商住性質用地之上。每塊土地的性質用途，在國土出讓合同上都會有明確約定和限制。一般而言，普通住宅土地性質為住宅用地或商住用地中的住宅部份，商業公寓則是商業或綜合用地。土地性質的不同，也就決定以下幾項差別。普通住宅一般在70年，商住公寓等一般為40年或者50年。當然，其期限屆滿後需要付費續期，應當是沒有任何爭議，只看落地細則。
由於內地是實行《戶籍法》，根據各個城市規定有不同，往往只有住宅類產品才能落戶，因此通常只有普通住宅和基於住宅用地上的公寓才能落戶，而商住和綜合用地的商業公寓，由於不屬住宅性質，就不能落戶，因此缺少教育入學優勢，那麼在生活配套上就比較吃虧。
商住公寓的水、電、物業、電梯費等參照商業標準繳納，比普通住宅的居民水電貴1.5至2倍左右。另外，有很多是不准通天然氣的。所以吃飯只能通過電器來解決，這都是一筆不小的生活成本。
在轉讓出售時，也會根據不同城市的情況，而與住宅類有很大分別。最後由於住宅與商業公寓的報建規劃要求不同，針對環保要求較低，所以商業公寓等一般都是通廊式佈局，入口大廳及電梯廳都會更做得「大氣」，因此公攤面積一般會達35至40%左右。由於篇幅所限，筆者下期再與大家討論住宅公寓。
環球樓市評論人
鄭偉舜
環球樓市觀望——商業公寓與住宅公寓（一）
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