環球樓市觀望——城市更新與市區重建分別

  內地新建的商品房市場的規模還在穩步增長,不出意外的話今年的銷售規模會達到16萬億,但整個房地產市場,已遠非這一數字可以詮釋。因為,存量市場的規模也正在快速發展。二三十年前或更早的建築,甚至十幾年前的建築,很多都已不再滿足今天的需求,更新勢在必行,城市更新的市場空間高達數萬億元。

  然而甚麼是城市更新?城市更新的目的是甚麼?如何才能做好城市更新?中國的城市會在非常短的時間之內出現過剩,中國現在財富的主要形態是存量,在這種情況之下,我們就會發現城市更新所支配的財富會遠遠地大過城市的增量所帶來的財富增長。所以,過去40年你要是蓋房子的你會發達,下一個40年你會管理房屋的、維護房屋的會發達。過去的城市哪個城市最能賣地,它的資本收入愈高,這個城市發展就愈快,最能賣地就是深圳、廣州、上海一線城市,所以它發展最快。下一個40年就說不定了,能創造現金流的城市才能活得最好。

  中國的城市建的速度比別人快,建起來很新,但幾十年、十幾年以後就破破爛爛,這帶來了城市更新的機會。現在很多城市都在做城中村改造,城中村是真正用來住的,但很多拆掉重建,實際上是把現在用來住的房屋變成了炒的房屋,正好和我們現在宏觀經濟的目的相反。

  深圳的經濟為甚麼能夠成功?很大一部份取決於深圳的住房是雙軌制。因為有了城中村,深圳才有了製造業,才有現金流。全世界只有兩個城市既有高資本、高地價、高房價,也有高科技、高製造,這兩個城市一個是深圳,一個是新加坡。城市更新不是單純的城市美化,城市更新是國家從高速度向高質量轉變的一部份,政府必須要有足夠的現金流,才建得起學校、醫院、基建配套等,這樣城市水準才會提高,這才是高質量。

  城市的更新和國家的趨勢是一致的。

環球樓市評論人

鄭偉舜

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