環球樓市觀望——東南亞投資黑馬(二)

  如今地鐵成為現代化城市發展中,不可或缺的重要因素,而地鐵鋪設對其周邊地區樓價影響深遠。早前因交通混亂遭廣為詬病的馬尼拉,即將迎來首個地鐵項目。去年馬尼拉地鐵1號線正式動工,預計在2022年前,可運行馬尼拉地鐵前站,至2025年14個車站全線通車。

  馬尼拉地鐵預計每日可容納37萬名乘客,一旦全面運營,每日將可運送150萬名乘客。地鐵系統的建造,不僅為市民出行帶來便利,而且為馬尼拉未來經濟發展提供動力。大規模的建築活動將帶動各行業發展,以及勞動人口流動,對沿線房地產行業發展,有至關重要的影響。

  隨著菲律賓經濟穩步上漲,市場需求強大,基建逐步完善,菲律賓房地產前景持續向好。國際貨幣基金組織預計,菲律賓將在2026年取代馬來西亞和泰國,成為東南亞第二大經濟體。菲律賓70%經濟增長依賴國內需求,人口超過一億的菲律賓,平均年齡僅24歲。菲律賓人口年齡結構是一個完美金字塔,出生率高,為經濟發展提供持續動力和巨大人口紅利。在房地產市場上,房地產周期為長期人口、中期土地、短期金融。根據《全球房地產指南》,菲律賓租金回報率是亞洲第二高,達6.13厘。該國租金回報還在不斷上升,每年租金上漲,吸引大量投資者前往投資。

  以2017年中國人均國內生產總值約8800美元計,新加坡、汶萊、馬來西亞人均國內生產總值超過中國,不太適合投機賺錢。

  印尼不允許外國人買樓;緬甸政治局勢不穩定,風險較大;泰國人均國內生產總值一直較高,外國人對其住房市場進行幾輪投機,目前起步收入有限,投機難度較大。因此東南亞新興投資市場只有三個國家:菲律賓、越南和柬埔寨。

  2017年,這些國家GDP增長率約6.8%,但柬埔寨GDP總額至少比菲律賓和越南少10倍。但柬埔寨人口不超過2000萬,總人口比中國一些主要城市都要少。事實上,柬埔寨的人口密度低於100人/平方公里,而菲律賓和越南的人口密度,分別為350人/平方公里和290人/平方公里。

環球樓市評論人

鄭偉舜


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